Nečekaná při koupi bytu KOMPLIKACE KUPUJETE BYT? DEJTE SI POZOR, ZDA JE V DOMĚ ZALOŽENO SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK. JINAK KATASTR NEMOVITOSTÍ MŮŽE BLOKOVAT ZÁPIS VAŠEHO VLASTNICKÉHO PRÁVA. an Novák dlouho hledal nové bydlení pro svou rodinu. Teď našel skvělý 3+kk ve skoro novém bytovém domě za velmi zajímavou cenu. Prodával ho známý, který získal výhodné místo v  zahraničí a stěhuje se tam i s rodinou na několik let. Podmínky vyhovovaly oběma stranám a tak si prodávající i kupující plácli a podepsali kupní smlouvu. Podali návrh na vklad vlastnického práva pana Nováka a ten poslal svému známému peníze. Jenže za několik dnů přišlo z katastru nemovitostí zamítnutí vkladu. Pan Novák se vydal na úřad, aby zjistil, o co vlastně jde, a tam se dozvěděl, že doplatil na nový občanský zákoník (dále NOZ) a liknavost svých budoucích sousedů. P POVINNĚ, NE AUTOMATICKY Od 1. ledna letošního roku platí NOZ, který mimo jiné n o v ě u p ra v u j e n ě k t e ré a s p e k t y v z n i ku a f u n g o vá n í společenství  vlastníků jednotek (dále SVJ), což je mimo jiné důležité i pro zájemce o koupi bytu v již existujícím bytovém domě. Do konce roku 2013 vznikala SVJ automaticky, a to ve chvíli, kdy byly v bytovém domě prodány první tři jednotky. Proto také u nově postavených bytových domů zpravidla formality spojené se vznikem SVJ vyřizoval developer a  vlastníci přicházeli, jak se říká, k hotovému. Mělo to své výhody i nevýhody, ale to ponechme stranou. Od tohoto roku je všechno jinak, což pan Novák netušil. SVJ už nevzniká automaticky, ale musí být založeno, a to ze zákona povinně v domě, kde je minimálně 5 bytových jednotek a 3 z nich mají různé vlastníky. Všichni vlastníci se musejí sejít, schválit zakládací listiny, tedy zejména stanovy SVJ, a to za přítomnosti notáře. Zvolí si také orgány zastupující vlastníky, případně se dohodnou na dalších záležitostech (domovní řádu, apod.) Pro založení SVJ jsou však podstatné odsouhlasené stanovy, které jsou povinnou podmínkou zápisu založeného SVJ do veřejného rejstříku. V tomto případě jde o rejstřík společenství vlastníků jednotek. Teprve dnem zápisu SVJ oficiálně vzniká. Jak ukazuje příklad pana Nováka, mohou z toho vyplynout velké nepříjemnosti. Například se může stát, že kupující vyplatí kupní cenu za byt ve chvíli podávání návrhu na vklad. Pak se dozví, že kvůli neexistenci SVJ mu katastr vlastnictví nezapíše a bude muset peníze na prodávajícím vymáhat. Potíže a zbytečné finanční náklady mohou mít i ti, kteří si vyřizují hypoteční úvěr. Když prodělají celé martýrium spojené s vyřízením žádosti o úvěr a banka zjistí, že nemůže uplatnit zástavní právo, protože to blokuje katastr nemovitostí, je to pro natěšeného kupujícího hodně studená sprcha. JAK SE VYHNOUT PROBLÉMŮM SANKCE PADNOU I NA NEVINNÉ A proč na to doplatil pan Novák? Protože podle NOZ už SVJ nevznikají automaticky, ale musejí být zakládána, vymysleli zákonodárci způsob, jak k tomu vlastníky donutit. Když v domě není založeno SVJ, katastrální úřad blokuje převody jednotek do doby, než to vlastníci napraví. Každý, kdo si chce nyní koupit byt, musí při žádosti o vklad svého vlastnického práva předložit na katastru nemovitostí i doklad o tom, že v domě existuje SVJ. Pokud SVJ v bytovém domě neexistuje, novému vlastníkovi nebude byt do katastru zapsán. Právníci proto doporučují minimálně dva, respektive tři preventivní kroky: 1) pokud kupujete byt, určitě se zajímejte o to, zda je v  domě založeno SVJ (tedy v  domě, který má minimálně 5 bytů a z toho tři mají různé vlastníky) a žádejte doklad o  zápisu SVJ do rejstříku SVJ. 2) v  kupní smlouvě si vymiňte, že nezapíše-li vás katastr nemovitostí jako vlastníka, je smlouva neplatná. 3) převod kupní ceny (nebo její části) ošetřete tak, aby prodávajícímu byla částka uvolněna až poté, co budete zapsáni do katastru nemovitostí jako vlastníci (dá se to udělat například advokátní či notářkou úschovou nebo vázaným bankovním účtem). (rys) 82  |  Finance