letech půstu „vylepšit“ své obchodní marže a drží původní cenové relace. Čím to, že Ekospol v této situaci nabízí stále byty levněji než konkurence? Já těžko mohu mluvit za konkurenci, protože podstatné je to, co děláme my. Samozřejmě že ty časy, kdy si developeři v době konjunktury mohli dovolit marže kolem 40 %, jsou nenávratně pryč. My jsme však nikdy nešli cestou vysokých obchodních marží, až na výjimky jsme se především zaměřili na segment levného bydlení a těžili jsme z toho, že při nízkých maržích prodáváme co možná nejvyšší počet bytů. Z tohoto důvodu se pohybujeme se svými projekty sice v okrajových částech Prahy, ale vždy v zajímavých lokalitách s dobrou dopravní dostupností a slušnou občanskou vybaveností. Ceny stavebních pozemků jsou tam nižší, což se projevuje i v projektovaných nákladech a tím i v nižší ceně bytů. Je tam také možné stavět na větších plochách, rozdělit je na menší celky a postupovat po etapách. To má svůj význam hlavně v tom, že máte možnost plynulé nabídky většího množství bytů. Když totiž děláte menší projekty v řádu jedné z našich etap, pak musíte počítat, že se vám něco zadrhne v celém developerském procesu od koupě pozemku až po stavební povolení. Je dobře známo, že u nás celá tato procedura trvá v průměru 3 až 5 let, ať už dílem úředních průtahů, nebo různých připomínek občanských iniciativ. Když máte jen jeden takový projekt a žádný jiný vám neběží, tak se to zase prodraží a promítne do nákladů. My jsme například v projektu Nové Měcholupy prodali za poslední tři roky v pěti etapách na 600 bytů a ten projekt je nejlépe prodávaným projektem české historie. Podobně úspěšně prodáváme po etapách Panorama Kyje. Postupně jsme rozšířili výstavbu i do jiných částí Prahy, takže zájemci můžeme nabídnout levné byty po celé Praze. To vše urychluje i obrat a vzhledem k množství námi nabízených bytů to udržuje naše ceny na dlouhodobě nízké úrovni. Široké možnosti lokální diferenciace našich projektů po celé Praze dosahujeme také tím, že jsme největším soukromým vlastníkem stavebních pozemků v hlavním městě. Máme jich v současné době v zásobě na půl milionu metrů čtverečních, což nám umožňuje plynule nabízet další a další projekty a vyvarovat se stavu, kdy se územní řízení různých projektů natolik zastaví, že třeba momentálně nemáte co stavět a prodávat. V neposlední řadě musím zdůraznit, že projekty financujeme z vlastních prostředků a nepotřebujeme k tomu bankovní úvěr, který zvyšuje nákladovou položku, což o sobě nemůže říci mnoho developerů. I to nám umožňuje držet trvale nižší ceny. Takže při souhrnu těchto všech faktorů můžeme v rámci své dlouhodobé strategie produkovat superlevné byty v té nejnižší cenové kategorii. Když se pak situace na trhu začne jen trochu příznivě vyvíjet, jako teď v případě dlouhodobě klesajících úrokových sazeb hypotečních úvěrů a tím i zvýšeného zájmu klientů o koupi nového bytu, pak jsme schopni zachytit tento trend dříve než ostatní. Řada lidí se podle svých zkušeností z jiných oblastí trhu domnívá, ať už jde o koupi potravin, šatstva, nábytku, nebo jiného zboží, že synonymum pro levné je nepříliš kvalitní. Tedy, že i u koupě bytu platí, že je tu něco ošizeno a něco chybí, že se zkrátka nedají v těchto cenových relacích prodávat tak kvalitní byty, jak by měly správně být. Setkáváte se s touto nedůvěrou u svých klientů? Samozřejmě, lidé jsou velice opatrní, protože byt je velká investice, pro řadu z nich často na celý život, a dávají proto pozor na každý detail. Většina z nich je dnes poučenější, než tomu dříve bývalo, a při přejímkách bytové jednotky velice přísně zkoumají kvalitu předávaného díla. Nemálo z nich si přivede i profesionály, a to nejen známé a příbuzné, ale i odborníky z firem, které se na odhalování vad a nedostatků přímo specializují. To je tak přísná kontrola, že z ní dodavatelé staveb velkou radost nemají. Takže už tam by se objevilo, že odevzdáváme nekvalitní dílo. Řada lidí se přitom domnívá, že se nekvalitní práce nebo nedodržení technologických předpisů objeví třeba až časem. V tom případě jim ale říkáme: Běžte se podívat na některý náš dřívější projekt, zastavte před domem tak deset libovolných lidí, a ptejte se, jak jsou spokojeni s tamním bydlením. To je nejobjektivnější metoda, jak se dobrat pravdivého hodnocení o kvalitě našich dokončených bytů. Pochopitelně se objevují i nedostatky, nikdo není dokonalý. Pak je ale důležité, jak se developer staví k  reklamacím, jak se snaží být vstřícný k  zákazníkovi. Neochota závady odstranit velmi poškozuje image firmy a tím i touhu koupit si byt v našem projektu. Takže na rychlou nápravu špatného stavu klademe velký důraz. A ještě jednu poznámku si neodpustím. My sami jsme chtěli prozkoumat, nakolik se liší kvalita našich staveb a staveb konkurentů. Stačí si přitom projít prováděcí projekt, ve kterém jsou uvedeny všechny použité materiály a technologické postupy. A srovnávat. Z podkladů snadno vyčtete, že se ve svém základu kvalita prováděné výstavby nijak neliší při průměrných cenách 40 000 Kč ⁄m2 u našich projektů a projektů s průměrnou cenou 60 000 Kč ⁄m2. Markantní rozdíl je třeba daný dražším standardním vybavením, jako jsou keramické obklady a dlažby, sanita, dveře apod. V  základním stavebním provedení však žádné podstatné diference nenajdete a výslednou cenu kromě dražšího standardu ovlivňuje především lokalita a snaha developerů napočítat si vyšší marži. Někteří developeři se snaží snížit cenu nabízených bytů a přiblížit se kategorii superlevného bydlení například tím, že část technického zázemí domu, třeba kotelnu nebo výtah, nechají postavit jinou firmu, která se stane jeho vlastníkem a poskytuje tím vlastníkům bytových jednotek na základě smlouvy výhodné služby. Neuvažujete o něčem podobném? Nejen o tom neuvažujeme, ale jsme i proti. Je celkem logické, že pokud developer nevybaví dům sám kotelnou, ušetří na nákladech, což se promítne do nižší ceny bytů. Na pohled to vypadá výhodně i pro majitele bytů, protože zaplatí méně za byt a dodavatel energie jim navíc nabízí příznivé ceny, servis, údržbu a tak dále. Ve skutečnosti se však většinou nemohou později svobodně rozhodnout, že by mohli přejít k jinému dodavateli, jakmile nebudou spokojeni se službami dosavadního poskytovatele. Smlouvy jsou dlouhodobé a takřka www.novebydleni.cz  |  7