- Page 1
- Page 2 - Page 3 - Page 4 - Page 5 - Page 6 - Page 7 - Page 8 - Page 9 - Page 10 - Page 11 - Page 12 - Page 13 - Page 14 - Page 15 - Page 16 - Page 17 - Page 18 - Page 19 - Page 20 - Page 21 - Page 22 - Page 23 - Page 24 - Page 25 - Page 26 - Page 27 - Page 28 - Page 29 - Page 30 - Page 31 - Page 32 - Page 33 - Page 34 - Page 35 - Page 36 - Page 37 - Page 38 - Page 39 - Page 40 - Page 41 - Page 42 - Page 43 - Page 44 - Page 45 - Page 46 - Page 47 - Page 48 - Page 49 - Page 50 - Page 51 - Page 52 - Page 53 - Page 54 - Page 55 - Page 56 - Page 57 - Page 58 - Page 59 - Page 60 - Page 61 - Page 62 - Page 63 - Page 64 - Page 65 - Page 66 - Page 67 - Page 68 - Page 69 - Page 70 - Page 71 - Page 72 - Page 73 - Page 74 - Page 75 - Page 76 - Page 77 - Page 78 - Page 79 - Page 80 - Page 81 - Page 82 - Page 83 - Page 84 - Page 85 - Page 86 - Page 87 - Page 88 - Page 89 - Page 90 - Page 91 - Page 92 - Page 93 - Page 94 - Page 95 - Page 96 - Page 97 - Page 98 - Page 99 - Page 100 - Page 101 - Page 102 - Page 103 - Page 104 - Page 105 - Page 106 - Page 107 - Page 108 - Page 109 - Page 110 - Page 111 - Page 112 - Page 113 - Page 114 - Page 115 - Page 116 - Page 117 - Page 118 - Page 119 - Page 120 - Page 121 - Page 122 - Page 123 - Page 124 - Page 125 - Page 126 - Page 127 - Page 128 - Page 129 - Page 130 - Page 131 - Page 132 - Page 133 - Page 134 - Page 135 - Page 136 - Page 137 - Page 138 - Page 139 - Page 140 - Page 141 - Page 142 - Page 143 - Page 144 - Page 145 - Page 146 - Page 147 - Page 148 - Page 149 - Page 150 - Page 151 - Page 152 - Page 153 - Page 154 - Page 155 - Page 156 - Page 157 - Page 158 - Page 159 - Page 160 - Page 161 - Page 162 - Page 163 - Page 164 - Page 165 - Page 166 - Page 167 - Page 168 - Page 169 - Page 170 - Page 171 - Page 172 - Page 173 - Page 174 - Page 175 - Page 176 - Page 177 - Page 178 - Page 179 - Page 180 - Flash version © UniFlip.com |
letech půstu „vylepšit“ své obchodní marže a drží původní cenové relace. Čím to, že Ekospol v této situaci nabízí stále byty levněji než konkurence? Já těžko mohu mluvit za konkurenci, protože podstatné je to, co děláme my. Samozřejmě že ty časy, kdy si developeři v době konjunktury mohli dovolit marže kolem 40 %, jsou nenávratně pryč. My jsme však nikdy nešli cestou vysokých obchodních marží, až na výjimky jsme se především zaměřili na segment levného bydlení a těžili jsme z toho, že při nízkých maržích prodáváme co možná nejvyšší počet bytů. Z tohoto důvodu se pohybujeme se svými projekty sice v okrajových částech Prahy, ale vždy v zajímavých lokalitách s dobrou dopravní dostupností a slušnou občanskou vybaveností. Ceny stavebních pozemků jsou tam nižší, což se projevuje i v projektovaných nákladech a tím i v nižší ceně bytů. Je tam také možné stavět na větších plochách, rozdělit je na menší celky a postupovat po etapách. To má svůj význam hlavně v tom, že máte možnost plynulé nabídky většího množství bytů. Když totiž děláte menší projekty v řádu jedné z našich etap, pak musíte počítat, že se vám něco zadrhne v celém developerském procesu od koupě pozemku až po stavební povolení. Je dobře známo, že u nás celá tato procedura trvá v průměru 3 až 5 let, ať už dílem úředních průtahů, nebo různých připomínek občanských iniciativ. Když máte jen jeden takový projekt a žádný jiný vám neběží, tak se to zase prodraží a promítne do nákladů. My jsme například v projektu Nové Měcholupy prodali za poslední tři roky v pěti etapách na 600 bytů a ten projekt je nejlépe prodávaným projektem české historie. Podobně úspěšně prodáváme po etapách Panorama Kyje. Postupně jsme rozšířili výstavbu i do jiných částí Prahy, takže zájemci můžeme nabídnout levné byty po celé Praze. To vše urychluje i obrat a vzhledem k množství námi nabízených bytů to udržuje naše ceny na dlouhodobě nízké úrovni. Široké možnosti lokální diferenciace našich projektů po celé Praze dosahujeme také tím, že jsme největším soukromým vlastníkem stavebních pozemků v hlavním městě. Máme jich v současné době v zásobě na půl milionu metrů čtverečních, což nám umožňuje plynule nabízet další a další projekty a vyvarovat se stavu, kdy se územní řízení různých projektů natolik zastaví, že třeba momentálně nemáte co stavět a prodávat. V neposlední řadě musím zdůraznit, že projekty financujeme z vlastních prostředků a nepotřebujeme k tomu bankovní úvěr, který zvyšuje nákladovou položku, což o sobě nemůže říci mnoho developerů. I to nám umožňuje držet trvale nižší ceny. Takže při souhrnu těchto všech faktorů můžeme v rámci své dlouhodobé strategie produkovat superlevné byty v té nejnižší cenové kategorii. Když se pak situace na trhu začne jen trochu příznivě vyvíjet, jako teď v případě dlouhodobě klesajících úrokových sazeb hypotečních úvěrů a tím i zvýšeného zájmu klientů o koupi nového bytu, pak jsme schopni zachytit tento trend dříve než ostatní. Řada lidí se podle svých zkušeností z jiných oblastí trhu domnívá, ať už jde o koupi potravin, šatstva, nábytku, nebo jiného zboží, že synonymum pro levné je nepříliš kvalitní. Tedy, že i u koupě bytu platí, že je tu něco ošizeno a něco chybí, že se zkrátka nedají v těchto cenových relacích prodávat tak kvalitní byty, jak by měly správně být. Setkáváte se s touto nedůvěrou u svých klientů? Samozřejmě, lidé jsou velice opatrní, protože byt je velká investice, pro řadu z nich často na celý život, a dávají proto pozor na každý detail. Většina z nich je dnes poučenější, než tomu dříve bývalo, a při přejímkách bytové jednotky velice přísně zkoumají kvalitu předávaného díla. Nemálo z nich si přivede i profesionály,
a to nejen známé a příbuzné, ale i odborníky z firem, které se na odhalování vad a nedostatků přímo specializují. To je tak přísná kontrola, že z ní dodavatelé staveb velkou radost nemají. Takže už tam by se objevilo, že odevzdáváme nekvalitní dílo. Řada lidí se přitom domnívá, že se nekvalitní práce nebo nedodržení technologických předpisů objeví třeba až časem. V tom případě jim ale říkáme: Běžte se podívat na některý náš dřívější projekt, zastavte před domem tak deset libovolných lidí, a ptejte se, jak jsou spokojeni s tamním bydlením. To je nejobjektivnější metoda, jak se dobrat pravdivého hodnocení o kvalitě našich dokončených bytů. Pochopitelně se objevují i nedostatky, nikdo není dokonalý. Pak je ale důležité, jak se developer staví k reklamacím, jak se snaží být vstřícný k zákazníkovi. Neochota závady odstranit velmi poškozuje image firmy a tím i touhu koupit si byt v našem projektu. Takže na rychlou nápravu špatného stavu klademe velký důraz. A ještě jednu poznámku si neodpustím. My sami jsme chtěli prozkoumat, nakolik se liší kvalita našich staveb a staveb konkurentů. Stačí si přitom projít prováděcí projekt, ve kterém jsou uvedeny všechny použité materiály a technologické postupy. A srovnávat. Z podkladů snadno vyčtete, že se ve svém základu kvalita prováděné výstavby nijak neliší při průměrných cenách 40 000 Kč ⁄m2 u našich projektů a projektů s průměrnou cenou 60 000 Kč ⁄m2. Markantní rozdíl je třeba daný dražším standardním vybavením, jako jsou keramické obklady a dlažby, sanita, dveře apod. V základním stavebním provedení však žádné podstatné diference nenajdete a výslednou cenu kromě dražšího standardu ovlivňuje především lokalita a snaha developerů napočítat si vyšší marži. Někteří developeři se snaží snížit cenu nabízených bytů a přiblížit se kategorii superlevného bydlení například tím, že část technického zázemí domu, třeba kotelnu nebo výtah, nechají postavit jinou firmu, která se stane jeho vlastníkem a poskytuje tím vlastníkům bytových jednotek na základě smlouvy výhodné služby. Neuvažujete o něčem podobném? Nejen o tom neuvažujeme, ale jsme i proti. Je celkem logické, že pokud developer nevybaví dům sám kotelnou, ušetří na nákladech, což se promítne do nižší ceny bytů. Na pohled to vypadá výhodně i pro majitele bytů, protože zaplatí méně za byt a dodavatel energie jim navíc nabízí příznivé ceny, servis, údržbu a tak dále. Ve skutečnosti se však většinou nemohou později svobodně rozhodnout, že by mohli přejít k jinému dodavateli, jakmile nebudou spokojeni se službami dosavadního poskytovatele. Smlouvy jsou dlouhodobé a takřka
www.novebydleni.cz | 7
|