- Page 1
- Page 2 - Page 3 - Page 4 - Page 5 - Page 6 - Page 7 - Page 8 - Page 9 - Page 10 - Page 11 - Page 12 - Page 13 - Page 14 - Page 15 - Page 16 - Page 17 - Page 18 - Page 19 - Page 20 - Page 21 - Page 22 - Page 23 - Page 24 - Page 25 - Page 26 - Page 27 - Page 28 - Page 29 - Page 30 - Page 31 - Page 32 - Page 33 - Page 34 - Page 35 - Page 36 - Page 37 - Page 38 - Page 39 - Page 40 - Page 41 - Page 42 - Page 43 - Page 44 - Page 45 - Page 46 - Page 47 - Page 48 - Page 49 - Page 50 - Page 51 - Page 52 - Page 53 - Page 54 - Page 55 - Page 56 - Page 57 - Page 58 - Page 59 - Page 60 - Page 61 - Page 62 - Page 63 - Page 64 - Page 65 - Page 66 - Page 67 - Page 68 - Page 69 - Page 70 - Page 71 - Page 72 - Page 73 - Page 74 - Page 75 - Page 76 - Page 77 - Page 78 - Page 79 - Page 80 - Page 81 - Page 82 - Page 83 - Page 84 - Page 85 - Page 86 - Page 87 - Page 88 - Page 89 - Page 90 - Page 91 - Page 92 - Page 93 - Page 94 - Page 95 - Page 96 - Page 97 - Page 98 - Page 99 - Page 100 - Page 101 - Page 102 - Page 103 - Page 104 - Page 105 - Page 106 - Page 107 - Page 108 - Page 109 - Page 110 - Page 111 - Page 112 - Page 113 - Page 114 - Page 115 - Page 116 - Page 117 - Page 118 - Page 119 - Page 120 - Page 121 - Page 122 - Page 123 - Page 124 - Page 125 - Page 126 - Page 127 - Page 128 - Page 129 - Page 130 - Page 131 - Page 132 - Page 133 - Page 134 - Page 135 - Page 136 - Page 137 - Page 138 - Page 139 - Page 140 - Page 141 - Page 142 - Page 143 - Page 144 - Page 145 - Page 146 - Page 147 - Page 148 - Page 149 - Page 150 - Page 151 - Page 152 - Page 153 - Page 154 - Page 155 - Page 156 - Flash version © UniFlip.com |
Pro VLASTNÍ BYDLENÍ i jako INVESTICI
CENY BYTŮ KLESAJÍ. VYPLATÍ SE NAKUPOVAT, PROTOŽE KVALITNÍCH PROJEKTŮ UBÝVÁ.
I když developerské společnosti většinou zveřejňují zprávy, které vyhovují jejich obchodním zájmům, na informaci o poklesu cen bytů přece jen něco bude. Kdo sleduje realitní trh, jistě zaznamenal, že nabídka už několik let převyšuje poptávku. Není se co divit, ekonomice se nedaří a lidé se do velkých investic nechtějí pouštět. Ceny bytů klesají dokonce i v Praze, kde jsou průměrné příjmy obyvatel nejvyšší v celé ČR a trh nemovitostí nejživější. V porovnání s rokem 2010, podle společnosti SKANSKA Reality, je údajně cena za metr čtvereční nového bytu v hlavním městě o 10 % nižší a dosahuje 54 tisíc korun, a přesto zůstává neprodáno přes 6 300 dokončených bytů. a bude mít vysoké procento obsazenosti (cca 95 %). Možná si ale bude muset vzít hypotéku. Byt o výměře 50 m 2 se dá pořídit za 2,6 milionu korun. Zajímavé nájemné by mohlo být na poměrně konkurenčním trhu kolem 7 000 korun (k tomu je třeba připočítat, že nájemce bude muset platit provozní náklady bytu 3 500 až 4 000 korun). Čistý výnos investora (po zdanění) by byl bez mála 72 tisíc korun ročně, což představuje 2,76 % vynaložené částky. Tedy rozhodně víc, než kolik vynese vklad v bance. Kdyby si však náš první investor musel vzít na 70 % ceny bytu hypotéku, tak ji z nájemného nebude schopen splácet. I kdyby se úroková sazba 3 % udržela po celých 20 let trvání hypotéky, měsíční splátka by činila 10 094 korun. Ale ani zhodnocení bytu nebude příliš zajímavé, protože ceny bytů v průměrných projektech rostou pomaleji, pokud vůbec.
STAVÍ SE MÁLO, BUDOU CHYBĚT
Doba přeje koupi bytu i proto, že brzy by mohlo být vyprodáno. Objem bytové výstavby se totiž propadl během krize o polovinu a stále klesá. Totéž platí pro počet žádostí o stavební povolení. Znamená to, že s prvními známkami ekonomického oživení se může poptávka s nabídkou vyrovnat a developeři budou mít opět prostor pro zvýšení cen. I zájemci o koupi bytu s využitím hypotéky mají nyní ještě příznivé podmínky, protože průměrné úrokové sazby se pohybují kolem 3 %. Podle odborníků by mohly do konce roku vydržet. Kdo potřebuje v nejbližší době bydlet a rozhodl se, že chce žít ve vlastním, nemá co řešit. Ale co ti, kteří přemýšlejí, zda se jim vyplatí koupit byt jako investici? Investovat do nemovitosti je celkem dobrý nápad, zvláště když úroky v bankách nedosahují inflaci ani po kotníky a akciové trhy jsou pořád jako na houpačce. Zhodnocení nemovitosti může přijít ve formě pravidelného příjmu z nájemného, nebo z očekávaného vzestupu její hodnoty, v lepším případě z obojího. Nájemních bytů je však na trhu dostatek, a aby investor obstál v konkurenci, musí zájemce přilákat nízkým nájmem nebo kvalitou, tedy atraktivní, dopravně dostupnou lokalitou s infrastrukturou. Relaxace, sport a zábava v místě jsou vítány. Obojí strategie má své výhody i nevýhody. Ukažme si to na dvou modelových příkladech, které počítají s cenami a podmínkami v Praze.
INVESTOVAT SPÍŠE DO KVALITY
Druhý investor vsadí na kvalitu a koupí 3 + kk za 3,5 milionu korun. Bude požadovat nájem 14 000 měsíčně (několik studentů, rodiny s dětmi, pronájem fi rmě, apod.) Připustí nižší obsazenost bytu (85 %), protože hledání nájemců může trvat déle, byt bude třeba častěji rekonstruovat, apod. Čisté roční nájemné mu vynese 127 800 korun, což je 3,65 % investice, tedy výnos, který nejen předčí úroky v bance, ale porazí i inflaci. Kdyby investoval s pomocí hypotéky na 70 % kupní ceny, byla by měsíční splátka (při 20 let stejných podmínkách) 13 600 korun a pokryl by si ji tedy z nájemného (pokud by se za celých 20 let také nezměnilo). U kvalitnějšího bytu má šanci, že v dlouhodobějším časovém horizontu jeho cena poroste, a také ho snadněji v případě potřeby prodá. Naše modelové příklady naznačují, že investovat do kvalitnějšího bytu je výhodnější, jak z hlediska průběžného výnosu, tak i z perspektivy časového zhodnocení nemovitosti. Samozřejmě velkou roli hrají konkrétní podmínky, které se v čase budou pravděpodobně měnit − poptávka nájemců, vývoj úrokových sazeb z hypotečních úvěrů, daní z příjmů, daní z nemovitostí, apod., ale také vývoj nákladů na bydlení. Ty pomalu, ale trvale stlačují výnosy z nájemného. Když může například nájemce platit 10 000 korun měsíčně a procento nákladů na provoz bytu z této částky roste, je samozřejmé, že se snižuje výnos, který dostává investor v podobě čistého nájmu.
NÍZKÁ CENA NEZARUČUJE VÝHODY
První investor koupí byt za co nejnižší cenu. Bude kalkulovat, že ho pronajme levně (studenti, zahraniční dělníci, apod.)
140 | Finance
|