nákladů na pořizovanou nemovitost. Týká se to nejčastěji případů, kdy s  pomocí hypotéky stavíme rodinný dům. Smlouva o výstavbě sice obsahuje určitou částku, ale pokud si přesně na ni nastavíme hypotéku, snadno se dostaneme do finanční tísně. Stavební firma totiž nezřídka rozpočet překročí a požaduje peníze navíc za vícepráce nebo dodatečné úpravy. Další prostředky si může vyžádat úprava a oplocení parcely, osazení zahrady, spolufinancování chodníků v  nové zástavbě apod. To všechno představuje mnohatisícové částky, a  pokud nemáme žádné další úspory, musíme si půjčit. Získat spotřebitelský úvěr není problém, ale náklady (RPSN) se pohybují nejčastěji mezi 15 až 20 % ročně a mohou neúměrně zvýšit naší dluhovou zátěž nad 20 % disponibilních příjmů. Špatný o dhad výdajů na p ořízení nemovitosti se však netýká jen majitelů nových rodinných domů. Stejně tak může potkat i ty, kteří si kupují s pomocí hypotečního úvěru byt ve starším bytovém domě od oce či družstva v  rámci privatizace. Většina takových bytových domů je dlouhodobě nedostatečně udržovaných, a proto jsou noví vlastníci nuceni investovat do oprav a rekonstrukcí. Nejčastěji to bývá zateplení fasády, výměna oken a vchodových dveří, zasklení lodžií a výměna výtahu. Protože není k  dispozici žádný fond oprav, řeší vlastníci financování buď jednorázovým zaplacením svého podílu na nákladech, nebo, a to je mnohem častější, úvěrem, který si společenství vlastníků vezme u banky. Všichni vlastníci pak musejí přispívat na  jeho splacení. V  závislosti na rozsahu rekonstrukce to může být několik stokorun, ale také tisícovek měsíčně. Jednotlivý vlastník nemá šanci rekonstrukci společného majetku odmítnout, i když na její zaplacení nemá peníze. Musí se podřídit rozhodnutí většiny a nikoho nezajímá, že ho zároveň tíží splátky hypotéky a dostává se do finanční tísně. Nízký úrok (ne)vyhrává Když si spočítáme optimální částku, kterou bychom si chtěli a mohli půjčit na nemovitost, začneme zpravidla hledat nejlepší nabídku na trhu. Hlavním kritériem přitom bývá výše úroku, který banky nabízejí. Zdá se to být jasné – čím nižší úrok, tím nižší splátka a tím méně za pořizovanou nemovitost zaplatíme. Jenže to tak vůbec nemusí být. Prvním háčkem jsou nabídkové úroky tak zvaně „od“ – tedy bankou propagovaná minimální sazba, kterou ovšem nemusejí dostat zdaleka všichni žadatelé. Ti, kteří už nějakou dobu žijí s  hyp otékou, jistě znají i  druhý háček, a sice že žádná sazba hypotečního úvěru není na věky. I když se podaří na první fixační období získat výhodný úrok, například v rámci akční nabídky, neznamená to, že se to po skončení fixace podaří znovu. Je tedy třeba sledovat, jakou má banka dlouhodobou úrokovou politiku. Pak je tu ještě třetí háček, na který se často zapomíná, a sice další náklady spojené s hypotečním úvěrem. Ukažme si to na konkrétním příkladu. Průměrná úroková sazba na hypotečním trhu byla na konci 3. čtvrtletí letošního roku 3,46 %. Ale my jsme si našli banku, kde jsou nám ochotni půjčit 2 miliony korun na 20 let za 3,2 %. Oproti průměrným splátkám ušetříme ročně přibližně 3200 korun. Kdo by váhal? Jenže jsou tu poplatky. Nejprve za projednání a schválení úvěru, za což si banky účtují od 0 do 0,9 % požadované částky. Když si ta naše bude účtovat nejvyšší poplatek, pak nás to přijde na 18 tisíc korun. K tomu můžeme zaplatit poplatek za odhad nemovitosti, který se pohybuje u bytů kolem 5000 korun. Některé banky ho odpouštějí, jiné na jeho zaplacení trvají. A dále je tu vklad zástavního a vlastnického práva do katastru, což je dvakrát 1000 korun. Po celou dobu splácení úvěru b u d e m e m í t u   h y p o t e č n í ú v ě ro v ý účet. Jen minimum bank jeho vedení nezpoplatňuje, ostatní „prozatím“ vybírají 150 až 200 korun. (K tomu „prozatím“ najdete zajímavou informaci v rámečku.) Když si tedy sečteme všechny poplatky, které nám může banka naúčtovat za 20 let, dojdeme se k částce až 73 tisíce korun. Za hypotéku s „výhodnou sazbou“ 3,2 % tedy zaplatíme totéž, co bychom dali jiné v bance za hypotéku se sazbou 3,5 % bez poplatků. Text: Jana Malá Poplatky za úvěrový účet možná brzy skončí Poplatky za vedení úvěrového účtu, tedy i toho v hypoteční bance, možná budou zrušeny. Loni totiž došlo k přelomovému rozhodnutí, které vynesl německý nejvyšší soud ve věci oprávněnosti bank nutit klienty k placení za zvláštní úvěrový účet (u hypoték i u spotřebitelských úvěrů). Banky nutnost založení úvěrového účtu (a jeho vysoké zpoplatnění u hypoték) zpravidla zdůvodňují tím, že tento účet je třeba k technickým účelům zúčtování splátek úvěru. Německý nejvyšší soud vyslovil názor, že technické záležitosti jsou záležitostí banky a nikoli klienta. Účtovat poplatky za úvěrový účet není v souladu s legislativou EU. Tohoto verdiktu již využil jeden český klient Komerční banky, který požadoval vrácení poplatku za vedení úvěrového účtu. Když mu nevyhověli, obrátil se v této věci na Finančního arbitra ČR a na soud. Dříve, než obě instituce v jeho věci rozhodly, Komerční banka změnila názor a poplatek vrátila. Příklad jistě hodný následování. Ošidné slevy Někdy nám výběr banky, ve které požádat o hypoteční úvěr, komplikují nabídky různých slev. Nejčastěji jsou podmíněny tím, že si k hypotéce sjednáme ještě nějaký další produkt. Tak například je možné dosáhnout slevy na úrokové sazbě, když si otevřeme určitý druh běžného účtu, podepíšeme smlouvu o životním pojištění nebo o pojištění schopnosti splácet. V takovém případě je dobré si sednout s kalkulačkou v ruce a alespoň orientačně si spočítat, zda se to vyplatí. Když dostaneme o 0,1 procentního bodu nižší sazbu, můžeme ušetřit měsíčně u výše uvedeného úvěru 2 miliony koruna na 20 let stokorunu. To může být víc, ale také méně, než na kolik nás přijde vedení nabízeného konkrétního běžného účtu. Určitě to však bude mnohonásobně méně, než na kolik nás přijde měsíčně životní pojistka na dva miliony korun nebo pojištění schopnosti splácet úvěr. Cenná vstřícnost Důležitější než několik ušetřených stokorun za 20 let však mohou být podmínky čerpání resp. splácení hypotéky. Hypotéka je dlouhodobý závazek. Co všechno se může změnit v průběhu 20 nebo 30 let kdy s ní budeme muset žít? Rodina poroste, příjmy možná také, nebo třeba ne. Může přijít nečekané dědictví po tetě nebo nemoc. Třeba se vyskytne situace, kdy budete potřebovat naléhavě peníze na něco jiného a na splátku vám prostě nebude rozpočet stačit. Proto se někdy vyplatí zvolit si hypoteční banku podle toho, jak pružné podmínky splácení nabízí, případně za jaký poplatek je změní. Když například dovoluje mimořádné splátky nebo předčasné splacení bez sankcí, nabízí pozastavení splátek nebo jejich snížení a neúčtuje si za to několik tisíc korun, může to být mnohem výhodnější, než o 2 desetiny procentního bodu nižší úroková sazba. Zajímavé je také podívat se jaké podmínky má banka pro jednání o nové sazbě na konci fixace. Solidní by bylo seznámit klienta s navrhovanou výší úroku pro příští období 3 až 4 týdny předem. Pokud si na to banka dává týden nebo jen 5 dnů, raději bychom měli zamířit jinam. Jinak se vzdáváme prostoru pro vyjednávání, což není rozumné. Je totiž téměř pravidlem, že banky nabízejí stávajícím klientům vyšší sazbu, než na kterou aktuálně lákají nové. Když pohrozíte odchodem, máte šanci dosáhnout slevy. Krátký čas na rozhodování před vypršením doby fixace z nás dělá vlastně vězně banky, protože nedostáváme dost času na to, abychom si případně nespokojenosti mohli požádat o refinancování hypotéky za výhodnějších podmínek jinde. www.novebydleni.cz  |  175