tedy firmy, byty skoro nekupují, téměř za nemravné. Tady se patrně počítá s  tím, že si toho zájemce o byt nevšimne a prodejce ho na místě lidově řečeno ukecá. Fakt, že někdo započítá cenu čtverečního metru balkonu nebo terasy jako polovinu ceny obytné plochy, považujeme za velmi problematický. Z logiky věci vyplývá, že kompletní cenu bychom měli vztahovat na ty části bytové jednotky, které jsou od ní neoddělitelné a které obyvatelé bytu k bydlení nezbytně potřebují. Terasa nebo balkon jsou společné části domu ve výhradním užívání majitele daného bytu a v rámci bytu je lze vnímat jako příslušenství. Totéž platí o sklepu, který náleží ke konkrétnímu bytu a je od něj neoddělitelný. Garážové stání mít nemusíte, proto je v pořádku, když ho počítáte zvlášť a klient si ho také zvlášť kupuje. Je zde sice uplatňovaná základní sazba DPH, ale výhoda, že se dá garážové stání prodat bez bytu, se tím vyvažuje. Při porovnávání ceny bytů se díváme na koupi bytu obdobně jako na koupi auta. Když si auto kupuji, očekávám, že musí být schopné provozu a plně funkční. Pro pochopení našeho přístupu to ještě schválně přeženu: auto nekupujete přece tak, že kola počítáte zvlášť za jinou cenu, nebo že si za ně musíte připlatit. Je jasné, že bez nich auto není funkční. Připlatit si ale musíte třeba za klimatizaci (v různém provedení), kterou nezbytně k provozu auta nepotřebujete. V  našem pojetí ceny bytu je to obdobné. My považujeme za parametr nezbytně nutný k  tomu, aby byl byt uživatelný a funkční, obytnou plochu bytu. Vše ostatní, jako je sklep, balkon či terasa, je příslušenství (klimatizace) zvyšující pouze standard bytu. Takže když celkovou cenu bytu včetně DPH, ale bez garážového stání vydělíme obytnou plochou bytu, dostaneme poměrně objektivní cenu za metr čtvereční, kterou pak můžeme porovnávat rozdílné projekty mezi sebou. Už jste na to narazil v příkladu koupě automobilu. Jsou při této metodice při srovnatelných cenách nějaké výraznější rozdíly v tom, co kupec dostává v jednotlivých kategoriích ve standardním vybavení a za co si musí připlatit podobně, jako když mají některá auta klimatizaci, ABS, elektrické stahování oken a další prvky v základní výbavě a jiná je nemají? Z určitého hlediska je to u bytů obdobné jako u aut. Byty se také dělí do cenových kategorií a je zcela zřejmé, že luxusní bydlení bude mít ve standardu drahé sanitární vybavení, obklady, dlažby, podlahové krytiny, dveře, kliky atd. Nicméně rozdíl v cenových kategoriích může být i v  jednom projektu, kde najdeme vzhledem k poloze bytu v domě a k dispozičnímu řešení levnější bytové jednotky a třeba v horních patrech s výhledem luxusnější bydlení s jinou výbavou a jiným standardem. Takže byty nelze srovnávat jen podle ceny. Po ceně by mělo následovat porovnání standardního vybavení. U různých projektů mohou být větší rozdíly než u automobilů stejných cenových kategorií. Někdy to klienti ani nesledují, protože tomu nepřičítají žádný velký vliv na cenu bytu. Vezměme si ale například takové podlahové krytiny, kde je obrovská nabídka výrobců a málokdo se v tom vyzná. Přitom je ale velký rozdíl, když máte na podlaze koberec za 100 Kč na metr čtvereční nebo nejlevnější plovoucí laminátovou podlahu za 200-300 Kč nebo dřevěné parkety z masivu až za 1 200 Kč za metr čtvereční. Pro zjednodušení počtů to při výměře bytu 100 metrů čtverčních může dělat rozdíl v absolutní ceně až 100 000 korun, a to se v konečné ceně bytu buď objeví, nebo neobjeví. U různých typů podlahovin, které se dnes kvalitativně a vzhledově přibližují, ale cenově mohou být odlišné, nejsou diference tak markantní, přesto ale výrazně ovlivňují cenu při porovnání konkurenčních projektů. A podobně je to vlastně u  každého prvku standardního vybavení. Položka k  položce a cena za metr čtvereční obytné plochy je znatelně jiná. A když už jsme u kvalitativního porovnání bytů, pak tam nesporně patří i průkaz energetické náročnosti budovy. Jsou budovy nízkoenergetické v  kategorii B? Nebo standardní v kategorii C, kde se dnes zatím stále staví převážná většina novostaveb? Byty v kategorii B mohou být sice o něco dražší, jejich dlouhodobé provozní náklady jsou však výrazně nižší. Takže když například platíte hypotéku srovnatelného bytu postaveného v kategorii B, může to být v základní ceně více než u bytu ve standardní kategorii C. Vaše provozní náklady, tedy platby za vytápění a ohřev teplé užitkové vody, jsou ale podstatně nižší. Takže vaše celkové měsíční platby mohou být nejen stejné, ale dokonce i nižší. O dlouhodobé výhodnosti provozu takto koupeného bytu ve chvíli, kdy přestanete platit hypotéku, už vůbec nemluvím. A proto jestliže porovnáváme ceny, měli bychom brát v úvahu i tento parametr. Tady se dostáváme k  dalšímu problému, který komplikuje zjištění reálné srovnatelné ceny, a tím je splátkový kalendář. Když si vezmete ke koupi bytu hypotéku, což dnes dělá většina kupujících, pak i nepatrné rozdíly ve výši úroku z hypotečního úvěru přece významně ovlivňují výslednou cenu. A nejen to. Když jsme studovali různé splátkové kalendáře developerů, a že jich je, tak jsme zjistili, že i pro lidi, kteří se v této problematice pohybují, je velmi obtížné se v tom vyznat. Nejpřehlednějším modelem je splátkový kalendář 15 ⁄ 85, tj. 15 % ceny po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní a 85 % po kolaudaci. Pokud by ceníková cena developerů odpovídala tomuto splátkovému kalendáři, byly by ceny srovnatelné. Nicméně jen málo developerů má ceníkové ceny stanoveny k takto pro klienta Nejen 2Barevné Letňany, ale všechny byty developerské společnosti Trigema jsou dnes budovány v nízkoenergetickém standardu třídy B www.novebydleni.cz  |  7