Banky začaly hromadně nabízet nový druh hypotečního úvěru, kterému se říká americká hypotéka.
Co je americká hypotéka?
U většiny bank je americká hypotéka neúčelový spotřebitelský úvěr zaručený nemovitostí. Znamená to, že zájemce musí mít k dispozici nemovitost a tu nabídnout bance jako zástavu. Ve většině bank to nemusí být nutně jeho vlastní nemovitost, ale například dům nebo byt patřící rodičům, prarodičům, sourozencům a podobně. Banka si nemovitost dá ocenit a podle toho stanoví, jak velký úvěr je ochotna žadateli poskytnout.
?adatel musí kromě toho doložit bance své příjmy a výdaje, podobně jako je to u žádosti o klasický hypoteční úvěr. Na rozdíl od klasické hypotéky však nemusí půjčené peníze použít na pořízení nemovitosti k bydlení nebo na zlepšení bytových podmínek. Může si za půjčené peníze koupit třeba nábytek nebo auto, dát si upravit zahradu nebo zaplatit cestu kolem světa.
Úvěry zaručené nemovitostí jsou velmi běžné ve Spojených státech amerických, kde je až 90 procent soukromých rodinných domů použito jako zástava. Proto se tomuto druhu úvěrů u nás začalo říkat americká hypotéka.
Čím se liší od klasické hypotéky?
Americká hypotéka se od klasické liší v několika dost podstatných věcech.
První rozdíl jsem již uvedli. Za klasickou hypotéku je možné pořídit jen bydlení, za americkou cokoli jiného.
Druhým podstatným rozdílem je, že držitel americké hypotéky nemůže uplatňovat nárok na žádnou státní dotaci a nemůže si úroky z hypotéky odečítat od daňového základu.
Třetí rozdíl spočívá v objemu půjčených peněz. Banky zatím nabízejí americké hypotéky do 50, 60 a výjimečně 70 procent odhadní ceny nemovitosti. Klasickou hypotékou je možné financovat nemovitost zpravidla až do 90 či 100 procent odhadní ceny.
Čtvrtým rozdílem jsou úrokové sazby. Zatímco běžné hypotéky mají průměrné sazby kolem 4 procent, u amerických hypoték banky nasadily úroky výš. Kdybychom si porovnali fixaci na 5 let, pak se minimální sazby klasické hypotéky pohybují u jednotlivých bank mezi 3,9 a 4,9 procenty, zatímco u americké mezi 6 a 9 procenty.
Ukažme si, jak se to projeví v měsíčních splátkách. U běžné hypotéky na 500 000 Kč se splatností 15 let při sazbě 3,9 procenta by byla měsíční splátka 3 672 Kč. Za nejlevnější americkou hypotéku na 500 000 Kč při stejné splatnosti by se platilo měsíčně 4 219 Kč.
Pátý rozdíl je v tom, že americké hypotéky mají zatím kratší doby splatnosti. Maximálně je to 15 let, zatímco klasickou hypotéku je možné splácet běžně 20, výjimečně i 30 let.
V čem jsou americké a běžné hypotéky stejné
Ostatní parametry amerických hypoték už jsou podobné jako u klasických hypotečních úvěrů. Platí se stejné nebo přibližně stejné poplatky za schválení žádosti a za vedení úvěrového účtu. Proces vyřizování americké hypotéky je také v podstatě stejný. Velkým problémem je zejména zápis zástavního práva banky do katastru nemovitostí. Některé banky jsou ochotny půjčit část peněz nebo celý úvěr hned na základě samotného vkladu (Českomoravská hypoteční banka, Raiffeisenbank a ?ivnostenská banka), některé jen v určitých regionech a u Komerční banky a České spořitelny je třeba na úvěr čekat, dokud katastr zástavní právo zapíše. V průměru to trvá v České republice jeden a půl měsíce, v Praze to může být i déle než čtyři měsíce.
Několik zajímavostí
Zajímavý přístup k americkým hypotékám zvolila Česká spořitelna, která americkou hypotéku dělí na účelovou a neúčelovou. U obou garantuje sazbu na celou dobu splatnosti. U účelové je aktuální sazba s pětiletým fixem 6,8 % a u neúčelové rovněž s pětiletým fixem 7,9 %.
GE Capital Bank nabízí americkou hypotéku za trochu odlišných podmínek než ostatní banky. Poskytuje ji jen spolu s klasickou hypotékou na tutéž nebo i jinou nemovitost. Celkově je možné získat na obě hypotéky úvěr až do 85 procent odhadní ceny nemovitosti, přitom klasická hypotéka může sloužit jen na zaplacení nemovitosti a americká hypotéka na cokoli jiného, například na vybavení domácnosti. Poměr mezi klasickou a americkou hypotékou není stanoven.
U GE Capital Bank je minimální objem americké hypotéky 100000 Kč a maximální 1 000 000 Kč. Projednání a schválení žádosti je zdarma a stačí stejné doklady, jako při žádosti o souběžnou klasickou hypotéku. Vedení účtu stojí 100 Kč měsíčně a doba fixace úrokové sazby je možná jen na pět let. Aktuální úrokovou sazbu má GE Capital Bank 8,49 procenta.
Americkou hypotéku poskytují kromě bank například i některé družstevní záložny. Pro zajímavost jsme vybrali produkty záložen Koruna a Fidelity. Koruna poskytuje úvěr až do 80 procent odhadní ceny nemovitosti. Minimální půjčená částka je 100 000 Kč a maximální může dosáhnout až 3 000 000 Kč. Záložna účtuje jen poplatky vzniklé se zajištěním úvěru. Nedává však možnost výběru doby fixace a úroková sazba se pohybuje od 12 do 18 procent.
Pozoruhodné podmínky nabízí záložna Fidelity. ?ádosti posuzuje individuálně a netrvá na potvrzení o příjmu nebo finančních výkazech žadatele ? podnikatele. Nenutí také žadatele k doložení dokumentace vztahující se k nemovitosti nebo účelu úvěru. Jako záruku za úvěr přijímá i nemovitost ve vlastnictví třetí osoby, přitom Fidelity půjčuje do 80 procent hodnoty nemovitosti, minimálně 500 000 Kč. Maximální částka je omezena kvalitou nemovitosti. Poplatky se účtují individuálně a začínají od 0,3 procenta požadované částky. S vedením úvěrového účtu nejsou spojeny žádné další poplatky. Nabízí se pouze jedna fixní sazba na celou dobu splatnosti a úroky začínají od 8,5 procenta.
Americkou hypotéku lze doporučit všem, kteří chtějí úvěr na několik set tisíc korun, nechtějí, aby byl úvěr účelově vázán, a potřebují si splatnost rozložit do více let. Zároveň si však mohou dovolit na vyřízení úvěru počkat. Odměnou za to jim bude nižší úroková sazby, než jakou banky dávají na neúčelové spotřebitelské úvěry.
(jam)