S rostoucí poptávkou a zvyšujícími se cenami bytů na trhu roste i počet ?zaručených? odpovědí na otázku, jak koupit výhodně byt. Díky tomu, že nabídka bytů rychle mizí z pultů investorů a často rozhoduje o dobré koupi rychlost při rozhodování, roste i poptávka po takových návodech. Jestliže čekáte takový návod i od nás, zklameme vás.
Místo toho raději přinášíme informace, které vám umožní porovnat nabídky jednotlivých investorů a klady a zápory jejich projektů. Myslíme si, že koupě bytu je o něco vážnější věc, než koupě rtěnky. Proto jen předkládáme informace. Návody necháváme jiným.
Poslední dva roky poptávka po nových bytech nepřetržitě roste, zejména v hlavním městě však není k dispozici tak početná nabídka, a díky tomu rostou i ceny bytů. Podívejme se ve stručnosti na situaci na trhu, na příčiny současného pohybu a na pravděpodobný vývoj v budoucnu.
Vysoká poptávka je dnes tažena třemi hlavními faktory: očekáváním dalšího růstu cen, přáním většiny populace ČR zlepšit standard svého bydlení a snazší dostupností hypotečních úvěrů. Dá se říci, že lokomotivou posunující trh jsou právě hypotéky. Neustále se snižující úrokové sazby a speciální programy pro mladé žadatele umožnily dosáhnout na hypotéku daleko většímu množství zájemců o nové bydlení.
Podíváme-li se na naopak na nabídku, u většiny investorů zjistíme, že byty jsou vyprodány již rok před dokončením výstavby, nezřídka je více než polovina bytů prodána ještě před jejím zahájením. Proč nabídka nedokáže reagovat na rostoucí poptávku rychleji? Příprava stavby obytného domu od první architektonické studie až po vydání stavebního povolení je poměrně dlouhý proces. Výstavba některých obytných souborů musela být odložena i díky námitkám občanských iniciativ. A na druhé straně sami investoři jsou opatrní a rozsáhlejší projekty raději realizují po etapách. Sympatické je, že roste počet projektů menší a střední velikosti. Výběr lokalit díky tomu roste.
Výsledkem vysoké poptávky je pokračující růst cen. V Praze od ledna r. 2002 do ledna r. 2003 vzrostly ceny o 15?20%. Např. u nově stavěných bytů v nejnižší cenové úrovni ceny vzrostly z průměrné hodnoty 25000 korun za metr čtvereční na 30000 korun za metr čtvereční. V některých lokalitách bylo možné zaznamenat i růst okolo 30%, k podobnému cenovému pohybu však dochází jen tam, kde zároveň roste i celková úroveň širšího okolí domu.
Rostoucí poptávka po nových bytech v Praze má logické příčiny: nízká hladina nezaměstnanosti a nejvyšší průměrná mzda staví Prahu do čela žebříčku v ČR. V hlavním městě jsou soustředěna sídla významných zahraničních i domácích společností, velvyslanectví i státní úřady. Praha má nejvyšší úroveň špičkových manažerských platů. Hlavní město je proto silným magnetem zejména pro mladé lidi s vyšším vzděláním.
Porostou ceny dále? Tempo růstu cen se v roce 2002 oproti předchozímu roku zvýšilo a i v letošním roce tento trend pokračuje. Pro letošní rok nechystají investoři pro trh takové množství bytů, aby se růst začal zpomalovat, naproti tomu úroky hypotečních úvěrů se znovu snížily. V horizontu tří až čtyřech let je ale pravděpodobné, že se růst cen sníží z dnešních 15?20% ročně směrem k hranici 10%. Přestože naši zemi čeká vstup do Evropské unie, nemusí být vliv poptávky ze zahraničí zdaleka tak velký, jak mnozí lidé očekávají. Česká republika prosadila přechodné období pro nabývání nemovitostí cizinci a navíc bude ještě několik let trvat, než bude v ČR zavedeno euro místo koruny. Nadále tedy pro zahraniční investory existuje riziko kursové ztráty. Akcelerace nebo zpomalení růstu cen tak bude závislé především na domácí poptávce.
Uvažuje-li někdo o bytě jako o dlouhodobé investici, měl by vzít v úvahu jednu důležitou věc: růst ceny konkrétního bytu bude dán v budoucnu především hladinou cen v jeho okolí a úrovní bytového domu nebo komplexu, ve kterém se nachází. Dnes, kdy roste cena bytů téměř plošně, se snadněji přehlédnou některé rysy, které v budoucnu mohou sehrát důležitou roli. Výhled přes nádraží nebo hluk z blízké komunikace dnes díky zajímavé ceně nemusí připadat kupujícím důležitý. V určité chvíli se ale takové vlastnosti bytu mohou stát překážkou při opětovném prodeji. Výsledná cena bude muset být zajímavá i pro nového kupujícího a díky tomu pak zhodnocení takového bytu nemusí dosáhnout běžné úrovně na trhu.
Jestliže jsme na počátku říkali, že nechceme přinášet návody, v minulých řádcích jsme toto pravidlo trochu porušili. Dodejme, že úmyslně. Náš katalog nově stavěných bytů přináší určité množství informací, ale nechává rozhodnutí na vás. Může pomoci orientovat se v nabídkách, ale nenahradí prohlídku místa stavby. Stejné by to mělo být i s dalšími informacemi od investora či prodejce. Jsou užitečné. Ale nezapomeňte se dívat svýma očima, až se budete procházet po okraji stavebního pozemku. A ptejte se. Je to vaše právo.
Zajímavý rozdíl mezi Prahou, Brnem a ostatními městy v České republice je v pohledu na to, zda byt je nebo není luxusním zbožím. V menších městech je výrazem vlastní prosperity spíše rodinný dům. Byt je obvykle považován za levnější řešení aktuální bytové potřeby. Naproti tomu v hlavním městě se na trhu objevily i takové byty, jejichž cena přesáhla hranici dvaceti milionů korun. V Brně dosud takové ceny nejsou reálné. Ale i zde v poslední době luxusnější byty s terasami stavěné v blízkosti zeleně anebo byty v centru města úspěšně konkurují rodinným domům. Takový byt je zároveň považován za výhodnou investici.