Bydlení, zejména ve svém, je touhou téměř každého. Získání vlastního bydlení, které by splňovalo naše představy, však není nejlevnější záležitostí. Rozpor mezi běžnými příjmy a cenou bydlení pod vlastní střechou zná většina z nás. A zná i cesty jeho řešení: spoření (včetně stavebního spoření) nebo úvěr ? nejlépe úvěr hypoteční.V čem spočívají pozitiva hypotečního úvěru při řešení problému bydlení?
Tím nejnápadnějším kladem je, že při použití hypotéky bydlíme ihned, kdežto při ukládání peněz musíme čekat, až naspoříme odpovídající sumu. Navíc ? přemůžeme inflaci.
Jednou zaplacená cena za bydlení už v důsledku inflace nemůže dále růst. Naopak. V případě, že se rozhodneme po určité době nemovitost v níž bydlíme prodat, na inflaci ještě vyděláme.
Je opravdu vše tak jednoduché a prosté? První námitka, která každého napadne, že z hypotečního úvěru se musí platit úroky, kdežto při spoření naopak úroky získáváme. Je to pravda. Dáme-li však na misku vah tempo růstu cen, výši placeného nájemného a bonusy plynoucí z toho, že bydlíme ve svém, váhy se přinejmenším srovnají.Zádrhele jistě mohou nastat, ale z 99 procent zcela mimo vlastní hy-
poteční úvěr. Ukažme si jich několik na úryvku z knížečky Jak správně na hypotéky.
Kupujeme nemovitost
Nákup nemovitosti je jedním z velmi častých důvodů žádosti o hypoteční úvěr. Je to zároveň také nejjednodušší způsob jak získat nejen nemovitost, ale i hypoteční úvěr. Přesto i zde je řada věcí, o kterých je dobré předem vědět a podle toho i postupovat, a tak se vyhnout eventuálním možným problémům, které by mohly vyústit až v případné fiasko celého podnikatelského záměru. Vždy se držte známé rady: ?Spěchejme pomalu?. Koupě nemovitosti chce dostatek času, důkladnou přípravu a přiměřenou opatrnost. Snažte se předcházet rizikům. Nezapomeňte, že následné odstraňování jejich důsledků je velmi pracné a často nemožné. Jaká rizika nás tedy mohou při koupi nemovitosti potkat?
Rizika spojená s nemovitostí
Mezi netypičtější problémové skutečnosti a tím i rizika patří:
? nemovitost neexistuje (není zapsána v katastru nemovitostí),
? nemovitost existuje, ale je zatížena věcným břemenem nebo jinými omezeními vlastnického práva,
? nemovitost může být do budoucna zatížena vadami, z nichž některé mohou dokonce znamenat ztrátu vlastnického práva kupujícího,
? nemovitost existuje, není zatížena věcnými břemeny, ale je ve špatném stavu,
? prodávající není vlastníkem nemovitosti,
? prodávající je vlastníkem, ale ne jediným a nemovitost může prodat jen s jejich souhlasem.
Možnost výskytu těchto rizik snadno zjistíme jednak návštěvou katastru nemovitostí a jednak fyzickou návštěvou a důkladnou prohlídkou předmětné nemovitosti.
Katastr nemovitostí
Na katastru nemovitostí lze získat list vlastnictví a snímek katastrální mapy. Z obsahu těchto dokumentů je třeba vždy zkontrolovat jejich nejdůležitější údaje:
Nemovitost ? v levém horním rohu údaj o obci, katastrálním území, v části B parcelní číslo, číslo popisné nebo evidenční, příslušnost k části obce, způsob využití pozemku. Ze snímku katastrální mapy se přesvědčíme, zda je k nemovitosti bezproblémový přístup. Pokud je možné se k nemovitosti dostat pouze přes cizí pozemek, zjistěte si, kdo je vlastníkem nemovitosti a začněte s ním jednat o případném odkupu jeho pozemku nebo o zřízení věcného břemene např. chůze a jízdy nebo možnosti pronájmu jeho pozemku.
Vlastník a vlastnictví ? v části A ověříme, zda je prodávající vlastníkem nebo jen spoluvlastníkem nemovitosti. V části B ověříme, zda prodávající vlastní jak budovu, tak i pozemek pod budovou, v části C jsou možná omezení vlastnického práva, v části D možné budoucí závady a v části E zkontrolujte nabyvatelský titul prodávajícího, což znamená ověřit, zda prodávající, který vám prodává nemovitost (kterou sám nedávno koupil), za tuto nemovitost skutečně zaplatil a uhradil daň z převodu nemovitostí. Nezaplacení kupní ceny je totiž důvodem k odstoupení od smlouvy.
Pozor na další možná rizika a problémy zjistitelná z listu vlastnictví - údaj P. Pokud bude na listu vlastnictví uveden údaj P ? jedná se o tzv. plombu, což znamená, že k této nemovitosti byl podán návrh na vklad práva a musíte bezpečně vědět, o jaký návrh se jedná. Jinak by se mohlo stát, že k této nemovitosti byl např. podán návrh na vklad vlastnického práva, a že tuto nemovitost již prodávající prodává někomu jinému, nebo je podán návrh na vklad zástavního práva, atd.
Prohlídka nemovitosti
Důležitou součástí vyloučení nebo minimalizace rizik spojených s nemovitostí a jejím vlastnictvím je i fyzická prohlídka nemovitosti přímo na místě. Taková prohlídka vyžaduje dostatek času a je vhodné přizvat odborníka, který vám pomůže také ověřit technický stav nemovitosti jako jsou zejména zásobování vodou, plynem, napojení na elektřinu, vyřešený odpad splaškových vod, přístup k nemovitosti, výskyt radonu?atd.
Převod vlastnického práva
Výsledkem koupě nemovitosti by měl být převod vlastnictví předmětné nemovitosti z prodávajícího na kupujícího. A zde pozor na dva základní momenty:
? zaplacení smluvené kupní ceny neznamená, že došlo k převodu vlastnictví
? nezaplacení smluvené kupní ceny neznamená automatickou neplatnost převodu vlastnictví nemovitosti, pokud toto bylo již realizováno.
Klíčové body postupu při převodu vlastnictví:
1. Účastníci aktu koupě musí podat návrh na vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího na katastr nemovitostí. Jeho přílohou je kupní smlouva.
2. Katastr prověří návrh a shledá-li jej v pořádku, vklad vlastnického práva povolí.
3. K převodu vlastnictví nemovitosti na kupujícího dochází na základě vkladu vlastnického práva do katastru nemovi-tostí, jehož účinky nastávají zpětně k datu doručení tohoto návrhu na katastr nemovitostí.
Doufejme, že základní problematika nabytí nemovitosti ? koupě pozemku pro výstavbu rodinného domu byla dostatečně návodová a poradenská. Příště se zaměříme na hypotéční úvěr na výstavbu.
Teď ještě k otázce vztahu hypotéky a spoření a jejich možné kombinaci. Hypotéka má totiž jednu nádhernou vlastnost ? lze s její pomocí spořit! Nevěříte? Zde je důkaz:
Kombinované produkty
Státní finanční podpora se netýká jen hypotečního úvěrování a netýká se jen bydlení. To dává možnost hypotečním bankám nabízet svým klientům kombinace hypotečního úvěru s jinými finančními a bankovními produkty, které jsou rovněž podporovány státem. Jedná se zejména o kombinaci hypotečního úvěru a stavebního spoření a o kombinaci hypotečního úvěru s kapitálovým životním pojištěním.
Vyjděme z dvacetiletého hypotečního úvěru ve výši 1 milion Kč při úrokové sazbě 7,5 % ročně. Měsíční anuitní splátka je 8 056 Kč, z toho v prvním měsíci úrok 6 250 Kč, úmor dluhu 1 806 Kč. Těchto 1 806 Kč je právě onou částkou, kterou lze, při poskytnutí odkladu splátek, použít na stavební spoření nebo pro úhradu pojistného v životním pojištění.
Hypoteční úvěr a stavební spoření
Stavební spořitelny mohou v současné době nabídnout (díky státní finanční podpoře) zhodnocení vkladů klienta až na 11 % ročně. Minimální doba spoření, kdy vznikne nárok na státní finanční podporu je 5 let. Náš klient si tedy sjedná odklad splátek úvěru na 5 let a díky tomu má k dispozici měsíčně 1 806 Kč, které by jinak musel platit bance. To mu dává možnost založit si dvě stavební spoření, jedno s měsíčním vkladem 1 500 Kč a druhé a druhé o 306 Kč měsíčně. Po uplynutí doby 5 let je klient povinen, podle původního splátkového kalendáře, zaplatit bance celkově okolo 131 tisíc Kč. Výnos z obou smluv o stavebním spoření za tuto dobu by se měl pohybovat okolo 141 tisíc Kč, případně i více. Klient přirozeně použije výnos ze stavebního spoření na zaplacení dluhu bance a ještě získá něco navíc (minimálně dalších 10 tisíc Kč), aniž by vzrostlo finanční zatížení rodiny.
Kombinace hypotečního úvěru se stavebním spořením vlastně umožňuje kombinovat až 3 státní finanční podpory: podporu ve formě přímé dotace k úrokům, podporu v podobě možnosti odpočtu zaplacených úroků od základu daně z příjmu a podporu stavebního spoření. V našem příkladě (úvěr 1 milion Kč, splatnost 20 let, úroková sazba 7,5 % a státní podpora 1 %, hrubý měsíční příjem klienta 32 tisíc Kč) by tak mohl klient hypoteční banky během 5 let kombinovaného produktu získat 36 tisíc Kč z titulu příspěvku státu k úrokům z hypotečního úvěru, cca 67 tisíc Kč na daních z titulu úrokových odpočtů a dalších 10 tisíc Kč z titulu kombinace stavebního spoření s hypotečním úvěrem.
Poznámka: od roku 2004 se státní podpora stavebního spoření změnila. Přesto všechno je tato kombinace i nadále výhodná.
Doc. ing. František Pavelka, Csc.
Wüstenrot hypoteční banka a.s
Pro příspěvek bylo použito ukázek z publikace: ?Jak na hypotéky?
Ilustrace: Stanislav Holý
JAK SPRÁVNĚ NA HYPOTÉKY
Doc. Ing. F. Pavelka, CSc.,
JUDr. R. Opltová, Ph. d.
Čtenářsky úspěšná publikace, která nyní vychází ve druhém, aktualizovaném vydání, pružně reaguje na zkušenosti autorů i hypotečních bank, včetně změn v hypotečním bankovnictví. Publikace je strukturována tak, aby čtenář, zájemce o hypoteční úvěry, měl možnost se seznámit se základními charakteristikami hypotečního úvěru včetně systému státní finanční podpory a zároveň aby našel i řešení a postupy pro své vlastní potřeby.Ukazuje nejen přednosti využití hypotečního úvěru při řešení otázky bydlení, ale i nástrahy a problémy, které ve spojitosti s hypotékou mohou žadatele potkat. Dává návody, jak se těmto úskalím vyhnout, jak postupovat, aby získání úvěru a jeho použití bylo realizováno s co nejmenší námahou při minimálních nákladech.
Publikace je využitelná jako praktická příručka pro nejširší veřejnost, ale i jako pomůcka pro samotné
pracovníky bank, kteří přicházejí do styku se zájemci o hypoteční úvěr.
Čtivost a poutavost knihy zvyšují vtipné ilustrace St. Holého. Kniha je doplněna o slovník základních pojmů, internetové adresy hypotečních bank a velmi názorné schéma ukazující základní vazby jednotlivých kroků při získávání úvěru .
Nakladatelství CONSULTINVEST Cena: 120 Kč vč. DPH
cech@consultinvest.cz
www.consultinvest.cz
Bližší informace na tel.: 224 253 100, 724 338 470