Úvěry se staly doslova hitem, a platí to i pro nakupování nemovitostí. Banky a stavební spořitelny se předhánějí v nabídce různých produktů. Rozhodování mezi hypotečním úvěrem a úvěrem ze stavebního spoření není vůbec snadné. Oba produkty dnes umožňují získat potřebné prostředky bez čekání a bez úspor. Oba úvěry lze splácet poměrně dlouhou dobu. Správnou volbou se však dá několik tisíc vydělat.
Hypotéka nebo stavební spoření
Představme si pana Nováka, který potřebuje půjčit půl milionu korun. Chce si koupit byt v privatizaci nebo udělat generální opravu rodinného domu. Může využít přes dvě desítky hypotečních úvěrů, které mu nabízí deset hypotečních bank: Česká spořitelna, Českomoravská hypoteční banka, od letošního roku znovu ČSOB, dále eBanka, GE Capital Bank, HVB Bank, Komerční banka, Raiffeisenbank, Wüstenrot hypoteční banka a ?ivnostenská banka. Kromě toho lze úvěr na nemovitost získat ještě ve Volksbank. V jižních Čechách poskytuje podobné úvěry i několik poboček rakouských bank, jako například Sparkasse Mühlviertel či Waldviertler Sparkasse.
Druhou možností je překlenovací úvěr ze stavebního spoření bez nutnosti spořit nebo skládat akontaci. Ten lze získat v pěti ze šesti stavebních spořitelen: v Českomoravské stavební spořitelně, Stavební spořitelně České spořitelny, Raiffeisen, Všeobecné stavební spořitelně Komerční banky a Wüstenrot stavební spořitelně.
Jak hypoteční banky tak i stavební spořitelny budou požadovat u půlmilionového úvěru do zástavy nemovitost. Hypoteční banky mají tuto povinnost ze zákona a stavební spořitelny budou zástavu žádat proto, že jde o poměrně vysokou částku. Budeme přepokládat, že nemovitost, kterou pan Novák vlastní, je dostatečně kvalitní, aby požadavek banky či stavební spořitelny uspokojila.
Záludné porovnání
Při rozhodování mezi hypotečním úvěrem a úvěrem ze stavebním spořením bez akontace je velký problém v tom, že hypoteční banky zaručují úrokovou sazbu pouze na určité období (na tak zvanou dobu fixace), zatímco stavební spořitelny drží stejné úrokové sazby po celou dobu trvání úvěru.
Doba fixace u hypotečních bank se pohybuje od jednoho roku do pěti let. Jen výjimečně je delší. Po ukončení doby fixace mohou banky změnit úrok podle aktuálních podmínek na finančním trhu. Nedá se však předem předpovědět, zda bude nižší či vyšší. Pokud je tedy splatnost hypotéky delší než doba fixace úrokové sazby, nemůžeme přesně spočítat, na kolik pana Nováka hypotéka přijde a porovnat její cenu s úvěrem ze stavebního spoření.
Přesnější porovnání obou úvěrů nám umožní jen ojedinělé případy, kdy se u hypotéky kryje doba
fixace s délkou splatnosti úvěru. A kromě toho je doba splatnosti hypotéky i úvěru ze stavebního spoření alespoň přibližně stejná. Takové porovnání nabízí z hypotečních bank vlastně jen Česká
spořitelna a Českomoravská hypoteční banka, které umožňují fixaci úrokové sazby na 15 let.
Zajímavé porovnání
Tabulka ukazuje, kolik by zaplatil pan Novák ve dvou modelových příkladech. Vybrali jsme překleno-vací úvěr bez akontace u Všeobecné stavební spořitelny Komerční banky, protože slibuje nejnižší úrokovou sazbu u tohoto druhu úvěru na trhu. Porovnávali jsme ho s hypotečním úvěrem u Českomoravské hypoteční banky, která umožňuje 15 leté období fixace úrokové sazby a nabízí sazbu 5,9 procenta. To je o 0,09 procenta méně než na stejné období fixace dává Česká spořitelna.
Tím se podmínky hypotéky a úvěru ze stavebního spoření alespoň přibližně vyrovnávají. Úrokové sazby obou úvěrů jsou známé po celou dobu splatnosti a doba splatnosti obou úvěrů se hodně blíží.
Jednoduché počty
Z naší modelové kalkulace vychází, že oba úvěry jsou přibližně stejně drahé. Doba splatnosti hypotéky je však o 21 měsíců kratší. Kdyby se hypotéka splácela také 16,75 roku, jako stavební spoření, byla by při stejném úroku celkově zaplacená částka 788 322 korun. A to už je proti stavebnímu spoření rozdíl přes 34 tisíc korun.
Další neznámou v našem případě je však ještě poplatková politika bank a stavebních spořitelen.
Stále rostou poplatky za vedení účtů. U hypotečních bank jsou poplatky od 100 do 250 korun měsíčně. U 15 leté hypotéky se zaplatí jen na poplatcích za účet od 18 do 45 tisíc korun. U stavebních spořitelen jsou poplatky roční a pohybují se od 200 do 400 korun.
V období překlenovacího úvěru se však platí za dva účty. Za dobu celého čerpání úvěru je to přibližně 10 tisíc korun.
(jam)