Kdo dnes touží po vlastním domě, nemusí mít mnoho našetřeno. Banky nabízí řadu možností, jak stavbu financovat.
Malý montovaný rodinný dům se dnes dá pořídit už od milionu korun. Kdo trvá na tradičních materiálech, měl by počítat minimálně s 1,5 milionu korun. K tomu je třeba ještě připočítat parcelu. Její cena je závislá na lokalitě. V malých městech se dá koupit za 200 až 300 tisíc korun, ve velkých městech a jejich okolí může stát i pětinásobek. Investice do rodinného domu tedy není žádná maličkost a proto většina rodin uvítá kombinaci úspor a různých úvěrů.
Parcela je základ
Říká se, že každý začátek je těžký. Platí to i při pořizování rodinného domu. Dobrá parcela je základ. Může představovat pětinu, ale také až polovinu celkové investice. Kdo na parcelu našetřil, má vyhráno. Koupí, zapíše si vlastnictví do katastru a může plánovat dům. Horší je, když se peněz nedostává.
Hypoteční banky na parcely nepůjčují. Mohou udělat výjimku, když je pomocí hypotéky financována parcela spolu s domem, tedy když jde o kompletní zakázku na klíč. Na trhu je řada firem, které nabízejí dodávky typových rodinných domů i s parcelou. Záleží na tom, zda se zájemci místo a projekty nabízených domů líbí.
Pokud si dodávku na klíč nevybere, musí koupit parcelu a dům odděleně. Parcelu je bez problémů možné financovat ze stavebního spoření. Spořitelny na ni poskytnou i úvěr, ale u vyšších částek (od 300 tisíc korun, některé až od půl milionu korun) budou pravděpodobně požadovat zajištění. To znamená, že kupující bude muset zanést zástavní právo stavební spořitelny do katastru až do doby, než úvěr splatí.
Sto procent jen pro někoho
Kdo si koupil parcelu a na dům mu už nezbylo, nemusí zoufat. Stavět se dá i bez koruny v kapse. Půjčit si může v hypoteční bance. Tři z nich jsou ochotny půjčovat na sto procent odhadní ceny nemovitosti. To znamená, že žadatel nemusí prokazovat žádné vlastní úspory.
Hypotéku na sto procent pořizovací ceny nabízí Česká spořitelna (Hypotéka Bonus), Českomoravská hypoteční banka (stoprocentní hypotéka) a také Komerční banka. Všechny tři banky však mají podmínku, aby odhad smluvního znalce odpovídal kupní ceně. Pokud bude odhad nižší, než kolik požaduje za postavení domu stavební firma, žadatel úvěr na sto procent kupní ceny nedostane. Když znalec odhadne dům na nižší cenu, nepůjčí banka na celou výstavbu, ale jen na její část ? například 80 nebo 90 procent z pořizovací ceny. Pak je třeba podobně jako u klasické hypotéky doplnit úvěr úsporami nebo jinou půjčkou.
Poskytnutí hypotečního úvěru na sto procent pořizovací ceny domu může banka spojovat s požadavkem
na vyšší příjmy klienta. Českomoravská hypoteční banka například požaduje, aby měsíční příjem žadatele o stoprocentní hypotéku byl součtem dvojnásobku předpokládané měsíční splátky hypotéky, životního mimina a všech závazků, které má. Ostatní dvě banky posuzují bonitu individuálně.
Hypotéky na sto procent pořizovací ceny domu mají vždy vyšší úrokové sazby, než běžné hypoteční úvěry. Banky je stanovují individuálně a dnes se pohybují od 5,5 procent.
Varianta hypotečního úvěru na sto procent odhadní ceny nemovitosti je vhodná pro zájemce, jejichž měsíční příjem je vysoce nadprůměrný, ale přesto nemají zatím žádné úspory nebo za ně koupili parcelu. Přepokládejme, že rodina s jedním dítětem, která si chce pořídit dům za 1,5 milionu plně hrazený hypotékou, by měla mít čistý příjem alespoň ve výši 30000 korun a žádné další závazky. Banka bude pravděpodobně požadovat zajištění hypotéky životním pojištěním do plné výše úvěru.
Nejlepší je klasika
Dnes nejlevnější úvěr na nemovitost skýtá klasická hypotéka na 70 procent odhadní ceny. Minimální úrokové sazby se pohybují kolem 5 procent, jak ukazuje tabulka. Průměrné sazby dosahují 5,5 procent. Sazba se dá zafixovat na jeden, dva, tři a nejčastěji na pět let. U některých bank je možné sazbu zajistit i na delší dobu. Fixaci na 15 let umožňuje například HVB Bank a na 10 let Komerční banka. To dnes může být pro zájemce o úvěr zajímavé, protože analytici očekávají postupný vzestup úrokových sazeb na finančním trhu. Hypoteční banky mohou reagovat zvýšením úroků z hypoték. Kdo si chce současnou sazbu zachovat, bude volit co nejdelší období fixace.
Kdo nemá úspory, tomu však u klasické hypotéky může vzniknout problém z čeho doplatit zbývajících 30 procent pořizovací ceny domu. Nabízí se několik možností.
Úvěr před hypotékou
Někdy banky nabízejí speciální úvěry na nemovitost. Říká se jim také předhypoteční. Od hypotečních úvěrů se liší tím, že na jejich zajištění nemusí být použito nemovitosti. Úrokové sazby těchto úvěrů jsou o něco málo vyšší, než u hypotečních úvěrů. Na tyto úvěry se nevztahuje žádná forma státní podpory ani možnost odpočtu úroků od daňového základu.
Klient s pomocí předhypotečního úvěru může financovat koupi parcely a nebo peníze využít na rozjezd výstavby. Až dosáhne stavba rodinného domu takového stádia, že ji lze zapsat do katastru nemovitostí (bývá to při dokončení prvního nadzemního podlaží) banka nahradí předhypoteční úvěr hypotékou se všemi jeho výhodami. Případně může zvýšit půjčenou částku. Každopádně však uplatní zástavní právo k rozestavěnému domu. Předhypoteční úvěr nabízí například Komerční banka s aktuální sazbou od 5,1 procenta.
Start ze spoření
Komu by se zdál předhypoteční úvěr drahý, může k rozjezdu výstavby využít stavebního spoření. Až bude mít dokončeno první podlaží, může si požádat o hypotéku a financovat z ní zbylou část investice.
Stavební spořitelny jsou také ochotny půjčit na projektovou dokumentaci, zavedení inženýrských sítí ke stavební parcele, případně na další náklady spojené s inženýringem.
Řádné úvěry ze stavebního spoření dnes mají úroky od 3 procent, jak ukazuje srovnávací tabulka.
Ukažme si příklad financování domu za 1,5 milionu korun (viz model 2).
Úvěr ze stavebního spoření bude klient splácet částkou 2000 korun měsíčně po dobu přibližně 7 let (počítali jsem s nejlevnějším úvěrem na trhu, který nabízí Všeobecná stavební spořitelna Komerční banky s 3% úrokem). Měsíční splátka hypotéky bude přibližně
8250 korun.
Tato varianta je vhodná pro rodinu, která má pokud možno několik stavebních spoření a již ze všech získala nárok na řádný úvěr. Musí mít nadprůměrný příjem, aby mohla platit oba úvěry. V tomto případě by měl být jejich měsíční čistý příjem alespoň 22 tisíc korun.
Náročnější kombinace
Kdo zatím nemá možnost získat řádný úvěr ze stavebního spoření, může využít překlenovacího úvěru. Stavební spořitelny ho poskytují i těm, kteří zatím ještě nenaspořili nic. Úrokové sazby z překlenovacích úvěrů se pohybují od 4,5 procent. Ale tuto nízkou sazbu mohou získat jen ti, kteří už mají naspořeno tolik, že budou mít brzy nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření. U úvěru bez předcházejícího spoření jsou sazby od 5,7 procent (viz model 3).
Varianta kombinace hypotéky a překlenovacího úvěru ze stavebního spoření bez nutnosti předem spořit je vhodná pro rodinu, která má vysoce nadprůměrný příjem, ale zároveň nemá vlastní úspory, nebo je už použila na nákup stavební parcely. Varianta je náročnější zejména v prvních letech, protože rodina splácí anuitu hypotečního úvěru, úroky z překlenovacího úvěru ze stavebního spoření a k tomu musí ještě spořit u stavební spořitelny až do doby, než získá nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření.
Kde najít polštáře
Dopad vysokého zatížení několika úvěry je možné ztlumit vhodným výběrem speciálních produktů. Jednou možností je progresivní hypotéka, což je hypoteční úvěr, který se nesplácí pravidelnou anuitní splátkou (viz model 4). Na počátku jsou měsíční splátky nižší a postupně se každý rok o něco zvyšují. Pro rodinu, které má hypoteční úvěr a úvěr ze stavebního spoření, to může být v prvních letech vítané ulehčení pro rodinný rozpočet.
Je tu ještě jedna možnost snížit finanční zatížení rodinného rozpočtu v prvních letech splácení, kdy se kombinuje více úvěrů. Jde o hypotéku s odkladem splátek, kterou nabízí Raiffeisenbank. Splátky jistiny se dají odložit o jeden rok až pět let. Po tuto dobu se splácí jen úrok. Úrokovou sazbu u progresivní hypotéky stanovuje banka individuálně, ale můžeme si pro ilustraci ukázat, jak by využití této možnosti vypadalo s dnes průměrnou sazbou na trhu 5,5 procenta (viz model 5).
Jako polštářek může posloužit produkt Konstanta, který nabízí Wüstenrot. Tato stavební spořitelna propočítá klientovi spoření, splátky úroků z překlenovacího úvěru a následného řádného úvěru ze stavebního úvěru tak, že platí po celou dobu stejnou měsíční částku. Zatížení je nejen rovnoměrné, ale v prvních letech o něco nižší, než při klasické variantě, kdy je třeba platit úroky a dospořovat.
Jsou i další úvěry
Hypotéka se nemusí kombinovat pouze se stavebním spořením. Dají se využít například spotřebitelské úvěry, jsou však dražší, než úvěry ze stavebního spoření (viz model 6). Kombinace hypotečního úvěru se spotřebitelským úvěrem je vhodná pouze ve výjimečných případech. Například když rodina už využila úvěr ze stavebního spoření k financování parcely, ale přesto má dostatečně vysoký příjem, aby si mohla dovolit ještě další dluhovou zátěž.
Kombinace je vhodná také pro případ, že zájemci o vlastní dům chce vypomoci třetí osoba ? například rodiče dětem. Rodiče sami nemohou požádat o hypotéku na dům svých dětí a nemohou jim pomoci ani úvěrem ze stavebního spoření, protože dům není jejich. Děti si vezmou hypotéku a úvěr ze stavebního spoření a rodiče jim vypomohou krátkodobě spotřebitelským úvěrem. U hotovostních spotřebitelských úvěrů se úroky pohybují kolem 12 procent a splatnost je většinou 5 let. Problém je v tom, že ne každá banka je ochotna
poskytnout dostatečně vysoký spotřebitelský úvěr. Půl milionu by bylo možné získat u Komerční banky a eBanky, do milionu půjčuje bonitním klientům Citibank. Také Česká spořitelna půjčuje vyšší částky individuálně dle bonity klienta.
Speciální nabídku uvedla na trhu GE Capital Bank. Jde o hotovostní doplňkový úvěr na bydlení. Splatnost
je 5 až 30 let, minimální výši úvěru stanovila na 100 tisíc korun a maximální na jeden milion. Fixní úroková sazba je 8,49 procent. Tento úvěr může být využit na vybavení nového domu, terénní úpravy okolí a podobně.
(jam)
MODEL 1 ? Stoprocentní hypotéka na 1,5 milionu korun se splatností na 20 let a úrokem 5,5%
Při financování domu v odhadní i prodejní ceně 1,5 milionů korun bude klient bance platit při úvěru na 20 let
měsíční splátku 10318 korun. Pokud by se úroková sazba udržela po celou dobu úvěru na 5,5 procentech, zaplatil by za dům 2,47 milionu korun.
MODEL 2 ? Kombinace řádného úvěru ze stavebního spoření a hypotéky
Prvních 300 tisíc korun bude financováno z řádného úvěru ze stavebního spoření. Přepokládáme, že klient u stavební spořitelny naspořil150 tisíc a půjčuje si tedy vlastně jen 150 tisíc korun. Až je postaveno první podlaží, použije k dokončení stavby hypotéku na 1,2 milionu korun se splatností na 20 let s úrokovou sazbou 5,5 procenta.
MODEL 3 ? Kombinace hypotéky a překlenovacího úvěru bez úspor.
Ukažme si příklad financování domu za 1,5 milionu korun. Půl milionu bude stavebník čerpat z překlenovacího úvěru bez předchozího spoření TOP Kredit u Českomoravské stavební spořitelny (protože nabízí nejnižší úrok na trhu - 5,7 procenta). Využije čtyř stavebních spoření, z nichž každé je na cílovou částku 125000 korun. Zbývající milion bude financovat z hypotečního úvěru s úrokem 5,5% a splatností 20 let.
Prvních pět let:
Splátka překlenovacího úvěru ze čtyř stavebních spoření bude 2375 korun měsíčně. Dospořování na stavební spoření bude 2600 korun měsíčně.
Splátka hypotečního úvěru bude 6879 korun měsíčně. Celkové měsíční zatížení v prvních pěti letech tedy bude 11854 korun.
V dalších letech
Splátka řádného úvěru ze stavebního spoření, který vystřídá překlenovací úvěr, bude 3756 korun. Splátka hypotečního úvěru bude 6879 korun měsíčně, pokud by zůstaly úroky stejné, jako jsou dnes.Celkové měsíční zatížení bude 10635 korun. Zhruba za sedm a čtvrt roku bude překlenovací úvěr splacen.
Zbývajících sedm a tři čtvrtě roku bude splácen už jen hypoteční úvěr 6879 korun měsíčně, pokud zůstane úroková sazba nezměněna.
MODEL 4 ? Hypoteční úvěr s progresivními splátkami na 1 milion korun se splatností 20 let s úrokovou sazbou 5,5 procent ročně.
Při běžném anuitním splácení by rodina platila 6879 korun měsíčně
Při progresivním splácení bude platit v prvním roce přibližně 5159 korun a každý rok se bude splátka zvyšovat o určitý koeficient. V prvním roce by však rodina platila o 1720 korun měsíčně méně, než při běžné splátce.
Kdyby po celou dobu splácení zůstala úroková sazba stejná, splácela by rodina v posledním roce přibližně 10 180 korun měsíčně. Tou dobou by však už měla mít splacený úvěr ze stavebního spoření.
MODEL 5 ? Hypoteční úvěr na jeden milion korun se splatností na 20 let s odloženou splátkou a s úrokovou sazbou 5,5 procent.
Při úvěru spláceném běžnou anuitní splátkou by držitel platil 6879 korun. Při odložené splátce bude platit jen úroky, a sice 2712 korun měsíčně. Měsíční zatížení u hypotéky s odkladem tedy bude o 4167 korun nižší než u běžné. Po pěti letech by začal držitel hypotéky splácet anuitní splátku z celého milionu korun. MODEL 6 ? Hypoteční úvěr na milion korun se splatností na 20 let a úrokem 5,5 procent doplněný hotovostním
spotřebitelským úvěrem na půl milionu korun.
Měsíční splátky hypotečního úvěru budou 6879 korun. Splátka hotovostního spotřebitelského úvěru ve výši 500 tisíc korun s pětiletou splatností bude 11120 korun měsíčně.