V loňském roce byl v České republice poskytnut rekordní počet hypoték. Celkem dostalo úvěr na nemovitost 21002 občanů, 430 právnických osob a 113 měst a obcí. Celkem banky půjčily přes 30 miliard korun. Co nás čeká letos?
Pro letošní rok stát už nebude podporovat hypotečních úvěry na nové byty, protože průměrná sazba z úvěrů se státní podporou na konci loňského roku poklesla pod hranici sedmi procent. Podpora ve výši jednoho procentního bodu zůstane zachována jen pro mladé do 36 let, kteří si budou chtít koupit pomocí hypotečního úvěru starší byt nebo rodinný dům. Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR ČR) by rádo prosadilo obnovení podpory hypoték alespoň v loňském rozsahu. Napjatý státní rozpočet však nedává mnoho nadějí, že se to podaří ve vládě prosadit.
Sazby možná porostou
Negativní signály zaznívají od analytiků finančních trhů, kteří předpovídají, že už v polovině letošního roku by mohly úrokové sazby na finančních trzích zastavit svůj pokles a začít stoupat. Vzhledem k tomu, že banky na tento trend většinou velmi rychle reagují, dá se očekávat, že do konce roku by se mohl nový trend projevit i ve zdražování hypoték. Předpověď zní, že sazby nových hypoték se budou v druhé polovině roku pohybovat v rozmezí 5,5 až 6,5 procenta u hypotečních úvěrů s pětiletou fixací. Postupné zvyšování sazeb může zůstat zájemcům o hypoteční úvěr skryto, protože banky zpravidla zveřejňují pouze minimální úrokové sazby a ne průměrné sazby, za které skutečně poskytují úvěry. Průměrné skutečné sazby na trhu si zájemce může zjistit v centrálních statistikách MMR ČR, ale vždy zpětně s jedno až dvouměsíčním zpožděním.
Naštěstí pro klienty banky už dnes dělají předběžný scoring, během kterého sdělí žadateli, zda hypoteční úvěr může dostat, v jaké výši, a s jakou sazbu. Lidé tak nejsou odkázáni pouze na obecné přehledy minimálních sazeb publikované v tisku, ale mohou si porovnat podmínky, které jim banky konkrétně pro jejich hypotéku nabízejí.
Výjimkou na trhu je nejmladší hypoteční banka Wüstenrot. Nevyhlašuje žádné minimální úrokové sazby. Má jednotný úrok pro všechny klienty, kteří projdou jejím hodnocením. Rozdíl je pouze ve fixaci na dva roky a na pět let. Klienti však musí prokázat dostatečnou bonitu a nabídnout bance dostatečně kvalitní byt nebo dům, nebo jinou zástavu k zajištění úvěru.
Stoprocentní hit
Hypoteční banky se snaží lákat klienty nejen propagováním minimálních úrokových sazeb, ale i dalšími novinkami. Už tři hypoteční banky nabízejí úvěry na sto procent odhadní ceny nemovitosti. Vedle Českomoravské hypoteční banky (ČMHB) a České spořitelny je začala právě poskytovat i Komerční banka.
Slabým místem všech stoprocentních hypoték je odhadní cena nemovitosti. Odhad banky se nemusí vždy shodovat s kupní cenou, kterou požaduje prodávající. Ke shodě odhadu většinou dochází u nové bytové výstavby a u nemovitostí k bydlení ve velkých městech. V ostatních případech banky nemusí poskytnout stoprocentní hypotéku, protože jejich odhad je nižší než prodejní ceny a žadatel dostane úvěr stejně jen na 80 nebo 90 procent potřebné částky.
Stoprocentní hypotéku za nejvýhodnější podmínek nabízí Komerční banka, pokud můžeme soudit podle zveřejněných podmínek. Nemá žádné mimořádné požadavky na věk nebo příjem žadatele. Stačí dostatečný příjem a kvalitní nemovitost jako zástava. ?adatel si může volit dobu fixace úrokové sazby na rok, pět nebo deset let. Může také kdykoli úvěr bez sankcí splatit.
U České spořitelny je hypotéka Bonus na sto procent odhadní ceny nemovitosti omezena věkem do 36 let. U Českomoravské hypoteční banky (ČMHB) zase musí žadatel o Hypoteční úvěr 100 prokázat příjem, který je součtem životního minima a dvojnásobku měsíční splátky.
Tyto dvě banky mají povinnou pětiletou fixaci úrokové sazby. Česká spořitelna má maximální limit hypotéky Bonus čtyři miliony korun, ČMHB půjčuje na Hypoteční úvěr 100 do třech milionů korun.
Rozdíl je i v úrokových sazbách tří bank. Komerční banka má minimální sazbu od pěti procent s fixací na rok. Hypotéka Bonus České spořitelny je úročena 6,2 procenty s fixací na pět let a Hypoteční úvěr 100 od ČMHB má aktuální sazbu s pětiletou fixací 6,8 procent. U ČMHB se sazba snižuje ve chvíli, kdy klient splatí 30 procent hodnoty nemovitosti.
Konkurence prospívá
Hypotéky začala poskytovat hypoteční banka Wüstenrot. Název byl dosud spojován se stavební spořitelnou a pojiš?ovnou. Nabízí úvěry od dolní hranice třista tisíc korun. Horní limit je omezen jen platební schopností klienta a hodnotou zástavy.
Banka úvěruje nemovitosti, výstavbu nebo rekonstrukci, modernizace, ale i získání vlastnického podílu na nemovitosti, vypořádání majetkových vztahů k nemovitosti, přeúvěrování dříve poskytnutého úvěru. Splatnost úvěrů je pět až třicet let.
Wüstenrot chce čelit konkurenci přehlednější nabídkou úrokových sazeb. Slibuje totiž garantovaný úrok pro všechny klienty. Aktuální úrok s fixací na dva roky je 5,8 procent a 5,35 procent s fixací na pět let. Delší fixaci banka nenabízí.
V praxi to znamená, že všichni klienti, kteří vyhoví požadavkům banky na zástavu a bonitu, dostanou stejně drahý úvěr. Za zpracování úvěru vybírá banka poplatek ve výši 0,6% z částky úvěru uvedené v úvěrové smlouvě, minimálně 3000 korun, maximálně 20000 korun. Poplatek za projednání úvěru se nevybírá předem, jeho úhrada je však podmínkou prvního čerpání úvěru. Pokud klient odstoupí od úvěrové smlouvy před prvním čerpáním úvěru, poplatek je vratný. V případě zamítnutí žádosti o úvěr ze strany banky je poplatek rovněž vratný. Banka půjčuje do 70 procent ceny obvyklé zastavených nemovitostí.
Speciál z HVB
HVB uvedla právě na trh produkt, který se jmenuje hypotéka Speciál a má sloužit na nákup družstevního bytu. Ve skutečnosti nejde o nic převratného. Oproti běžnému hypotečnímu úvěru se liší hypotéka Speciál v tom, že žadatel neručí kupovaným podílem v bytovém družstvu, ale jinou nemovitostí. Banky totiž nemohou podle zákona přijmout družstevní podíl jako záruku za hypoteční úvěr. Zájemce o hypoteční úvěr Speciál tedy musí nabídnout jako záruku jiný byt, rodinný dům nebo rekreační nemovitost s dostatečně vysokou odhadní cenou.
Hypoteční úvěr Speciál má jinak stejné parametry, jako hypoteční úvěr Majordomus od stejné banky. To znamená, že doba splatnosti je až třicet let a fixace úrokové sazby je možná až na patnáct let. Jen úroková sazba je u Speciálu o jedno procento vyšší, než sazba u hypotéky Majordomus. Dnes při pětileté fixaci začíná od 5,5 procent.
Hypoteční úvěr Speciál konkuruje úvěrům ze stavebního spoření, protože ty byly dosud jedinou možností, jak si půjčit na nákup podílu v bytovém družstvu. Úvěr ze stavebního spoření na rozdíl od hypotéky nemusí být totiž nutně zaručen nemovitostí. Většinou stačí dostatečná bonita žadatele a zajištění jedním až třemi ručiteli. Dnes už je možné požádat o překlenovací úvěr hned po podepsání smlouvy se stavební spořitelnou. Není třeba předem spořit ani skládat akontaci.
Výhodou úvěru ze stavebního spoření v porovnání s hypotečním úvěrem Speciál je to, že u stavebního spoření je možné čerpat stále ještě poměrně vysokou státní podporu k úsporám. Snižuje to celkovou cenu, kterou klient stavební spořitelny za úvěr zaplatí. Nevýhodou překlenovacího úvěru ze stavebního spoření v porovnání s hypotečním úvěrem Speciál je kratší doba splatnosti, a tedy i vyšší měsíční zatížení rodinného rozpočtu.