Pokud jste někdy prodávali či kupovali nějakou nemovitost, víte, kolik to dá práce a papírování. Proto lidé raději přenechávají starosti realitním kancelářím, které se za provizi mají o vše postarat. Není ale realitka jako realitka.
Prodej nebo koupě nemovitosti skýtá řadu rizik především v právní oblasti. Jste-li v oblasti realit naprostý laik, máte jen poměrně malou šanci, že se vyhnete všem možným nástrahám a nepřijde tak možná i o celoživotní úspory. Proto hlavním přínosem spolupráce s realitní kanceláří by tedy měla být minimalizace rizika, že uděláme nějakou chybu a jistota, že nebude nic důležitého opomenuto. Mělo by to ulehčit celý ne vždy jednoduchý a nezřídka i vyčerpávající proces shánění informací, jednání s úřady, právníky, neustálého sledování různých inzerátů, zkoumání a možné pochybnosti o serióznosti nabídek. Výrazná by měla být v ideálním případě úspora času, který by si samostatné jednání vyžádalo. Kromě toho by měl být obchod zrealizován rychleji než kdyby si jednotlivec hledal kupce či prodejce sám.
Věřte - nevěřte
Jelikož jde o velké peníze a závažná rozhodnutí, neměli byste mít jako klient realitní kanceláře o její kvalitě a důvěryhodnosti žádné pochybnosti. Pokud ano, pak je jediným správným řešením obrátit se jinam. Máte-li pochybnost a přesto chcete ve spolupráci s realitou pokračovat, pak je rozhodně nejlepší se alespoň obrátit na zkušeného právníka.
Začátek jednání
Při jednání s realitním makléřem se většinou připravte na střetnutí s tvrdým obchodníkem. Bude vám zdůrazňovat přednosti kupované nemovitosti a mínusy nenápadně odsouvat do pozadí. První úskalí je takzvaná dojezdová vzdálenost od nejbližšího města nebo Prahy. Je běžným trikem realitních makléřů tvrdit že z místa vzdáleném 40 kilometrů se za 15 minut dostanete do centra města. Dále vám mohou tvrdit, že na pozemku určeném pro rekreaci si klidně můžete postavit rodinný dům. Dalším problémem je skutečná výměra parcely, která se o té realitkou inzerované může lišit až o 50 metrů čtverečních. Poměrně častý trik je zamlčování skutečného stavu inženýrských sítí. Mnohdy se vás makléř snaží ?uchlácholit? tvrzením, že inženýrské sítě vedou v blízkosti pozemku a je možné bez problémů se na ně napojit. Přitom to ale nemusí být pravda. Pokud kupujete s pozemkem i dům, pak makléři rádi nadhodnocují jeho stav. Například dům k demolici rádi označují jako dům k rekonstrukci nebo pro nemovitost bez sociálního zařízení mají název ?hezký rekreační objekt?.
Zprostředkovat a neodřít
Pokud si společně s makléřem prohlédnete nemovitost a shledáte, že máte stále zájem, přichází na řadu podpisový kolotoč několika smluv. Zpravidla na prvním místě bude chtít s vámi realitní kancelář uzavřít takzvanou zprostředkovatelskou smlouvu. Zde si dejte pozor na tři věci. První je platnost zprostředkovatelské smlouvy. Jedná se o délku smluvního vztahu, během kterého se kancelář zavazuje, že připraví vše tak, aby bylo možno podepsat kupní smlouvu. Obvyklá a reálná doba je dva až tři měsíce.
Provize a rezervace
Dalším ožehavým bodem je provize. Není žádný závazný předpis, který by stanovil výši provize, tedy odměny za zprostředkování realitní kanceláří. Záleží na dohodě, je-li účtována prodávajícímu, kupujícímu nebo oběma stranám. Asociace realitních kanceláří České republiky doporučuje výši provizní sazby za prodej či koupi v rozpětí od 3 do 6 % ze smluvní ceny. Provize je příjmem realitních kanceláří, proto se připravte, že ji po vás budou chtít ve většině případů předem. Budou to maskovat, jako rezervační poplatek a jako jeho zdůvodnění budou uvádět ?zablokování? nemovitosti před dalšími kupci. Nicméně ani složení rezervačního poplatku či zálohy realitní kanceláři není žádná jistota. Většinou totiž jednu nemovitost nabízí více kanceláří. Na druhou stranu jsou i realitní kanceláře, které provizi požadují až po ukončení obchodu.
Pozor na sankci
Posledním a neméně důležitým bodem jsou sankce za nedodržení podmínek. V řadě případů je to instrument realitek, jak si ponechat provizi i v případě, že klient o nemovitost ztratí zájem. Jediný recept, jak se vyhnout uvedeným úskalím, je nenechat se dotlačit k unáhleným podpisům jakýchkoli smluv a máte-li jakékoliv pochybnosti, pak smlouvu konzultovat s právníkem a důsledně dbát na její změnu.
Budeme kupovat
Každá seriozní realitka ví, že času je dost a nemovitosti se nekupují či prodávají tolikrát v životě, aby klient nemohl mít čas na rozmyšlenou. Nicméně aby se snížilo riziko odstoupení kupujícího či prodávajícího od této smlouvy nebo pro případ, že koupi financujete z úvěru ze stavebního spoření nebo prostřednictvím hypotéky, se sepisuje smlouva o budoucí kupní smlouvě. V této chvílí ale ještě více platí, že byste tento dokument neměli podepisovat bez konzultace se svým právníkem. Důvodů je několik. Realitní kanceláře totiž ze zákona za svou práci nikterak neručí, z čehož pramení i to, že právní služby poskytovat nemohou, pokud sami nespolupracují s renomovaným právníkem. Seriózní takto postupují, ale u ostatních provádí sepsání smluv pověřený pracovník realitní kanceláře. Když jeho práci kontrolujete musíte si pečlivě dát pozor na označení převáděných nemovitostí a definici, co se na nich nalézá. Pozemky musí být označeny minimálně příslušným parcelním číslem a označením katastrálního území, ve kterém se nacházejí, dále je nutné uvést druh pozemku. Budovy je třeba označit číslem popisným, uvedením parcely, na které jsou postaveny a katastrálním územím. Dané podklady zjistíte na katastrálním úřadě.
Prohlášení i s partnerem
Poměrně důležitým dokumentem při realitních transakcích je takzvané prohlášení vlastníka. Je to určitá berlička proti neseriózním spekulantům. Vlastník totiž před transakcí musí prohlásit, že danou nemovitost nepoužil jako zástavu či na ní neexistuje více vlastníků, popřípadě další omezení vlastnického práva. Poměrně dobrý instrument je donutit vlastníka, aby doložil, že s danou transakcí souhlasí i jeho manželka či manžel. Ze zákona totiž může partner napadnout jakoukoli kupní smlouvu na věc, která není vyčleněna z bezpodílového vlastnictví manželů.
Peníze až po převodu
V České republice platí u nemovitostí takzvaný ?intabulační? princip znamenající, že účinnost přechodu vlastnického práva nenastává uzavřením samotné smlouvy, nýbrž až vkladem této kupní smlouvy do katastru nemovitostí (takzvanou registrací). Je tedy pochopitelné, že se všeobecně považuje akt vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí při každé realitní transakci za klíčový moment. Kromě toho, že nabyvatel nemovitosti je v rámci určité převodní transakce právoplatným vlastníkem nemovitosti teprve až pravomocným vkladem převodní smlouvy do katastru nemovitostí, čerpá obecně každá další osoba, která se o nemovitost zajímá či do budoucna zajímat může při úvahách o její koupi právě především z aktuálních údajů v katastru nemovitostí. Peníze majitelům proto zapla?te až v momentě, kdy jste, jako noví majitelé zapsáni v katastru nemovitostí. Obvykle se způsob placení řeší ve smlouvě tak, že kupující složí kupní cenu do ?třetích rukou? (do notářské úschovy, vytvoří zvláštní účet u banky pro tuto příležitost), s tím, že majitel je oprávněn převzít si od této pověřené osoby tyto peníze v momentě, kdy je vymazán z Katastru a místo něho je zapsán jako nový majitel kupující.
Když tečou nervy
Mnohdy se stane, že protistrana si obchod rozmyslí a vy máte právo, aby vám realitka vrátila zálohu. Nyní přichází další specialita neseriózních realitních kanceláří - zadržování peněz klientů. Ve chvíli, kdy pošle zákazník část svých celoživotních úspor na účet firmě, jejíž jednatel mu i po měsíci tvrdí, že jim nic nepřišlo a a? se tedy klient stará, tak z toho by byl zoufalý i ten největší flegmatik. Občas se někomu zkrátka hodí vaše peníze na další obchodní transakci a potřebuje celou věc jaksi pozdržet. Nenechte se ale vystresovat ? v bance samozřejmě dostanete potvrzení o tom, že daná suma byla z vašeho účtu na účet realitní kanceláře skutečně odeslána. Pak už většinou stačí jen pohrozit trestním oznámením nebo kontrolou z finančního úřadu a peníze se jako zázrakem najednou objeví. Pokud máte podezření, že vás realitní kancelář okradla nebo se nezachovala solidně, můžete své podezření svěřit právě finančnímu úřadu, který už vaši zakázku prověří.
Vladimír Iliev
Foto: Archiv autora