Pokud právě nyní stojíte před rozhodnutím pořídit si vlastní rodinný dům, pak jistě víte, jak je to těžké a závažné rozhodnutí. Nejdříve se možná zaměříte na nejmodernější trendy a technologie. Později zjistíte, že bydlení není o luxusu a přemíře elektronických systémů. Důležité je vytvořit funkční, na provoz a údržbu nenáročnou oázu pro váš odpočinek, růst vašich dětí a mnohdy i podzim vašeho života.
?Postav dům a zasaď strom? nebo ?Můj dům, můj hrad?. Tyto tradiční věty vypovídají o touze lidstva po zajištění vlastního obydlí. S vývojem lidské společnosti se samozřejmě mění naše požadavky a nároky na bydlení. Obvykle se setkáme s několika různými pohledy na stavbu domu. Ten první je plně a dostatečně charakterizován již zmíněným pořekadlem ?Můj dům, můj hrad?. Rodinný dům se stává skutečně ?domovem?, který stavíme s nároky na dlouhou životnost po několik generací a podle svých představ. Snažíme se o vytvoření trvalé hodnoty pro sebe a generace našich potomků bez úmyslu se z domu stěhovat, či ho později prodávat. Odlišným přístupem je pohled na dům spíše jako na zboží. Nesnažíme se vybudovat reprezentativní sídlo pro několik generací, důraz přikládáme spíše na užitnou hodnotu, pořizovací náklady s ohledem na dosažení komfortního a levného bydlení. A také se zohledněním možnosti budoucího prodeje, například z důvodu stěhování, budování nového domu a podobně. Tento přístup lze nazvat podnikatelským, nebo? přihlížíme ve zkratce řečeno k atraktivitě objektu pro našeho možného budoucího kupce.
Co je nutné připravit
Při rozhodnutí stavět dům nezapomínejme na důkladnou představební přípravu. Ta se většinou skládá z přípravy pozemku, zpracování návrhu a konzultace projektu, předání projektu na stavební úřad, zajištění stavebního povolení, výběru realizační firmy a sepsání smlouvy se stavební firmou. Již při psaní projektu se ukáže, že se nacházíme v době neustálého technologického pokroku a naše možnosti se významně rozšiřují. Výběr je téměř bez hranic. Při volbě konstrukčního systému se nekladou meze vašim představám a možnostem. Pro nosnou část se používají třeba obyčejné cihly, případně beton, který je tepelně chráněn izolací. Značné množství staveb je v našich končinách stavěno z keramických (cihelných) tvárnic, respektive cihelných bloků, které jsou přímými potomky klasických plných cihel. Asi největším konkurentem klasických keramických tvárnic jsou tvárnice plynosilikátové, známé pod obchodním názvem pórobeton. Kromě pórobetonových tvárnic existují i ?těžké? betonové tvárnice vyráběné vibrolisováním, opatřené polystyrenovou vložkou tlouš?ky 100 mm o celkové tlouš?ce tvárnice 300 mm. Méně rozšířenou variantou zdicího materiálu jsou tvárnice suchého zdění s obsahem elektrárenského popílku, popřípadě vápenopískové zdicí prvky (směs vápna, písku a křemičitého štěrku), oblíbené především pro rychlost výstavby. Vápenopískové prvky musí být při zdění opatřeny hydroizolací a teplenou izolací, přičemž poté jsou plně srovnatelnou alternativou například keramických nebo pórobetonových tvárnic. Tepelnou izolaci můžete volit z řady materiálů od klasických (polystyren, minerální vata) až po přírodní jako sláma nebo konopí. Rozhodnete-li se pro dřevostavbu, odměnou vám bude především snížení tlouš?ky stěny, protože tepelná izolace se vkládá přímo mezi dřevěné nosníky. Výhodou je také menší pracnost a tím vyšší rychlost stavby. Při použití dřeva můžete hledat zdroje ve svém okolí. Nejlevnější je ten materiál, který je nejblíže.
Kde má stát dům
Ale to, co v přípravné a projektové fázi opomeneme, se nám mnohdy při realizaci nepříjemně vrátí. Je pravda, že můžeme podlehnout kouzlu ?mít vše na klíč? a tuto starost svěřit profesionálům. Potíž je v tom, že každá stavební firma si představuje pod pojmem představební příprava něco jiného. Běžné je, že se vše vysvětluje názvem představební práce. Ty obvykle zahrnují zpracování projektové dokumentace, geodetické zaměření a osazení domu na pozemek, vyřízení stavebního povolení, popřípadě i měření radonového indexu pozemku. Někde jsou i stručnější a ?představební servis? definují jako projekt, stavební povolení, příprava financování. O přípravě pozemku na stavbu není ani řeči. Jak řešit zásadní otázku umístění naší nemovitosti? Hlavní vchod má být orientován v ideálním případě k severu, severovýchodu či severozápadu. To proto, že z téhle orientace pak většinou zcela přirozeně rezultuje hlavní obytná fasáda, otočená ke světovým stranám protilehlým, tedy k jihu a jeho sousedním směrům. Řeším-li jinou orientaci stavební parcely a polohy vjezdu na pozemek, vím, že se tu dá dosáhnout dobrých parametrů bydlení mnohem obtížněji. Ohledně umístění stavby na pozemku nám obecným vodítkem může být pravidlo, že celková zastavěná plocha, tedy včetně terasy a ostatních zpevněných ploch okolo domu, by neměla překročit 30 procent celkové výměry pozemku. Vyhláška o obecných a technických požadavcích na výstavbu říká, že vzájemná vzdálenost solitérně stojících domků nesmí být menší než sedm metrů, minimální vzdálenost od hranice se sousedem nesmí být menší než dva metry. Ve zvláš? stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na čtyři metry, ovšem pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností. V takovém případě se nemusí uplatnit požadavek na odstup od společných hranic pozemků.
Sí? znamená život
Jsou-li pozemky v územním plánu určeny k zastavění stavbou pro bydlení a lze-li pozemky připojit na inženýrské sítě, jedná se o zasí?ované pozemky. Příprava a provedení tohoto připojení, takzvané zasí?ování pozemku infrastrukturou jako je voda, elektřina, kanalizace, plyn a telefon výrazně ovlivňuje jeho cenu. Bez zdroje elektrické energie dům ani nepostavíme, ani jej nebudeme moci provozovat. Velká vzdálenost přípojného bodu neúměrně prodraží stavbu. Není-li v blízkosti obecní vodovod, budeme odkázání na vlastní studnu, ve které ovšem nemusí být pitná voda vyhovující hygienickým požadavkům. Kvalitu vody ve studni může nepříznivě ovlivnit například jarní tání, dlouhotrvající deště nebo znečištěné okolí. Nikdo nám tak nezaručí, že voda dnes vyhovující bude pitná i za dva měsíce. Tam, kde není možnost napojení na kanalizaci, budeme muset řešit jak likvidaci splaškových, tak deš?ových vod. V úvahu přichází řešení pomocí jímky a nebo malé čistírny odpadních vod. Polohu jímek a čistíren upravují předpisy a musí splňovat (zejména v případě čistíren) poměrně náročné předpoklady a požadavky, vždy je však požadavkem možnost budoucího napojení na veřejnou kanalizaci. Absenci veřejného plynovodu může vyřešit nádrž na plyn s kapacitou na půl roku až jeden rok, zavedený plyn ale každopádně hodnotu pozemku zvyšuje.
Dobrý přístup základem
Poloha pozemku a jeho dostupnost je velmi individuálním kritériem, pro někoho není rozhodující větší dojezdová vzdálenost a preferuje naprostou izolovanost a samotu, pro rodinu s dětmi bude asi prioritou blízkost školky, školy, zařízení pro trávení volného času. Parcely v rozumné dojezdové vzdálenosti, s fungující městskou dopravou a kvalitním zázemím jsou pochopitelně žádané a zvýšená poptávka výrazně zvyšuje jejich cenu. Nezbytnou podmínkou užívání pozemku je přístupnost. Před koupí se vyplatí si prověřit vlastnické vztahy příjezdových komunikací. Většinou je pozemek přístupný z obecní komunikace, ale nemusí to být pravidlem. Komunikace může vést přes soukromý pozemek a nevyjasněné vlastnické vztahy a následná soudní řízení mohou zablokovat stavbu na několik let. Přístup na vlastní pozemek přes cizí parcelu, pokud není možný jiný způsob, lze řešit zápisem věcného břemene (neboli práva využívat sousední pozemek) do katastru nemovitostí.
Kam pro informace
Jak už jsme několikrát v našem časopise psali, prvním zdrojem informací o vyhlédnutém pozemku by měl být územní plán daného sídla a katastr nemovitostí. Příslušný pozemek musí být v územním plánu určen jako plocha pro bydlení. Každé jiné zařazení může znamenat velký problém, změna územního plánu je sice možná, ale je to běh na dlouhou tra? a ne zrovna levná záležitost. Územní plán také uvádí případná omezení a požadavky na výstavbu, které se většinou nedozvíme od majitele pozemku. Je dobré si také zjistit, zda za naším budoucím plotem obec v budoucnu neplánuje výstavbu frekventovaného obchvatu a nebo rozsáhlé průmyslové zóny. Z výpisu na katastrálním úřadu se dozvíme, není-li na parcelu vázán nějaký závazek nebo věcné břemeno, které by nám mohlo výrazně znepříjemnit užívání. Před koupí konkrétního pozemku je dobré lokalitu navštívit nejen v různých denních dobách, ale také v různých ročních obdobích; idylické místo na svahu s dalekým výhledem může být kouzelné v létě, ale v zimě se může stát ?ztracenou vartou? s velmi obtížným přístupem.
Nezoufejte nad projektem
Často je velice náročné vybrat si to nejlepší. V množství informací, které se na nás hrnou, se pak začínáme ztrácet. Proto důkladně zvažte, co od svého domu očekáváte a jak jej během vašeho života budete využívat. Vždy se najdou roky, kdy vám bude dům malý, hlavně když se rodina rozšíří o děti. Děti ale časem odejdou a nikomu není příjemné bydlet v poloprázdném domě. Toto je jeden z mnoha případů, které mohou nastat. Vy tuto situaci musíte zohlednit dávno předtím než začneme stavět. Ve vašem domě se vám musí především dobře bydlet a měli byste se cítit příjemně. Proto nestavějte domy podle módy nebo pro vztek vašich sousedů. Stavte dům pro sebe a podle svého nejlepšího přesvědčení. Zaměřte se tedy na věci základní denní potřeby a několikrát si představte život ve vašem novém domě. Dnes, za rok i za dvacet let. Poté bude vaše rozhodnutí jistě správné.
Text: Jindřich Kudlan
Foto: archiv autora