Většině lidi spadl tak říkajíc jejich nemovitý majetek do klína, a? už při restitucích či při privatizaci obecního majetku, a neumí si ho stále vážit a nakládat s ním. Lidé, kteří si svou nemovitost řádně koupili za tržní cenu, mají informací mnohem víc a o majetek by se měli starat a zajímat více.
V České republice roste v posledních letech počet lidí s vlastním bytem a ubývá nájemníků. Od roku 2001 do roku 2007 vzrostl podíl bytů v osobním vlastnictví o 11 procentních bodů, naproti tomu podíl nájemního bydlení klesl o deset procentních bodů. Vlastnit byt nebo větší nemovitost není jen tak. Mnoho lidí si neuvědomuje, že vlastnictví zavazuje a pokud nebudou dobře spravovat svou nemovitost, mohou o peníze,které do bydlení investovali přijít.
Byt jako investice
Většina obyvatel si pořizuje byt pro vlastní bydlení. Existuje ale také velká skupina lidí, kteří do nákupu bytu investují peníze, ač mají své bytové potřeby uspokojeny. Koupi bytu chápou jako způsob bezpečného a přitom výnosného uložení peněz. V době nízkých úrokových sazeb si byt jako investici často pořizují dokonce i lidé bez vlastního kapitálu s tím, že hypotéku budou splácet z peněz utržených z pronájmu. Počítají s tím, že pokud by nevydělali už na nájemném, po splacení hypotéky jim zůstane byt, který budou moci se ziskem prodat. Zbohatnout na nákupu nemovitostí není nijak snadné a rozhodně se to nepovede všem, kteří se o to pokoušejí. Na několik úspěšných jedinců vždy připadá zástup těch ostatních, kterým pokus o zbohatnutí nevyjde a nakonec ho budou vnímat spíše jako trpkou životní zkušenost. V lepším případě pak budou rádi, pokud příliš neprodělají. V případě investic do nemovitostí jde přitom skoro vždy o velké peníze, takže případný neúspěch může mít pro investora fatální následky.
Stanovy mě nezajímají
Většinu bytů ve městech, která je v soukromých bytových domech, spravují bytová družstva nebo společenství vlastníků. Lidé, kteří kupují byt na investici, velmi často neznají ani stavy družstva či společenství, jehož se stali členy. Podle informací realitních kanceláří prodávajících tyto byty zná naprosto přesně stanovy družstva tak jedno procento klientů. Zhruba dvě třetiny je nikdy nečetlo. Z kupujících o ně aktivně projeví zájem asi pětina klientů. Stejně mlhavě tuší kolik peněz přispívají do fondu oprav a jaké administrativní náležitosti jsou s jejich bydlením spojeny. Například často nevědí jakou formou je jejich bytový dům spravován. Velkou neznámou také pro majitele bytů bývá funkce společenství vlastníků, například kdo je předseda samosprávy a jaké má pravomoce.
Ohrožení při rekonstrukci
Přitom například při rekonstrukcích jsou malá bytová družstva a společenství vlastníků v procesu regenerace bytových domů nejvíce ohroženou skupinou. Velmi častý argument domovních schůzí je ?Firma nám dům opraví, dá 5 let záruku, tak čeho se bát. Když k něčemu dojde, tak si závady firma odstraní.? Každý soudní znalec potvrdí, že v případě výskytu závažnějších poruch, se zhotovitelé nezřídka k reklamaci staví jako by se jich vůbec netýkala, nebo se všelijak snaží z odpovědnosti vyvléci. Následuje několik znaleckých posudků a soudních stání. Spory trvají mnoho měsíců až let. Často zhotovitelé kalkulují s předpokladem, že vlastník domu do žádného soudního sporu ani nepůjde. Většinou si zadlužená bytová družstva musí nápravu reklamovaných závad provést sami a znovu na vlastní náklad.
Infarktový fond oprav
Majitelé domů na rozdíl od vlastníků bytů jsou zvyklí se o svůj majetek starat, počítají s tím, že si musí postupně spořit na opravy svého domu. Občané vlastnící byt v bytovém domě formou společenství mnohdy nemají dost informací, jak funguje správa společných částí domu. Také se často nemohou dohodnout, jakou částku budou přispívat do fondu oprav či jak často se budou konat schůze společenství vlastníků a jaká na nich má být účast. Problémy vznikají také při prodeji bytu, někdy se prodávající a kupující nedohodnou na tom, komu patří již zaplacené příspěvky do fondu oprav či do společného fondu společenství vlastníků jednotek.
Bytové šílenství
Investice do nemovitostí je, zvláště v dnešní době, jednou z nejbezpečnějších možností, jak zajistit své úspory. Toto však platí pouze za předpokladu, že pořizovací cena odpovídá kvalitě nemovitosti, situaci na realitním trhu a dosažitelným výnosům. Každý, kdo se rozhodne investovat, si musí předem obstarat co nejvíce informací a tento krok předem důkladně zvážit. Doslova šílenství některých lidí podléhajících mýtu, že je třeba co nejdříve vlastnit byt, vyhnala ceny těchto nemovitostí do nesmyslné výše hlavně v Praze. Přitom u tohoto druhu investice by mělo platit více než jinde, že každý by měl žít o úroveň níž než-li je jeho aktuální příjem a neinvestovat do jedné věci veškeré úspory. Dále nemovitosti mají vlastnit lidé, kteří mohou a jsou schopni se o tento majetek starat.
Vlastním tak platím
Málokdo je schopen si dopředu spočítat veškeré náklady spojené s koupí a vlastnictvím bytu. Například s hypotékou jsou spojeny platby: poplatky spojené s vyřízením úvěru, splátka jistiny, úroky, poplatky za administrativu, povinnost uzavření životní pojistky a pojištění bytu s vinkulací pro banku. Kromě toho je tu nebezpečí velké finanční ztráty v případě nutnosti předčasného ukončení hypotečního úvěru, zhoršená vyjednávací pozice při jednáních s případným kupcem
Další povinné platby při vlastnictví bytu jsou spoluvlastnické platby hrazené na účet společenství vlastníků jednotek sloužící k úhradě a provozu, oprav a rekonstrukcí společných částí domu a pozemků. Výše je závislá na technickém stavu domu, jeho charakteru, úrovni bydlení, velikosti pozemků ( některá společenství musí provádět i údržbu zeleně a komunikací), popřípadě nároků na správu. Mnoho vlastníků si neuvědomuje, že budou platit i za údržbu a opravy bytu. Například výměny či opravy podlah, nátěrů a maleb, opravy či výměny zařizovacích předmětů, někdy i servisní prohlídky. Vlastníte-li nemovitost, musíte z ní platit daň. Zejména u starších bytů. U nových je tu osvobození od daně ze stavby na 15 let od kolaudace pro osoby trvale bydlící.
Nemovitost a odpovědnost
Vlastnictví nemovitosti je odpovědnost. Majitel bytu je zároveň i členem Společenství vlastníků s určitými povinnostmi. Češi kupují byt zpravidla s určitým životním výhledem, například rozšíření domácnosti o další členy. Zakoupí a hradí tak větší byt než který v daném čase potřebují, což nevede k optimalizaci bydlení. Neméně důležitým negativem koupě bytu na hypotéku je ztráta určité životní pohody a flexibility. Lidé se při koupi bytu na hypotéku zpravidla dlouhodobě zaváží ke splácení nemalých finančních částek, aniž znají svoje budoucí příjmy, možnosti a potřeby. Vzhledem k tomu, že mnohdy tak vydají značnou část svých úspor a měsíčně ještě platí nemalé prostředky, přichází často o řadu svých požitků, musí slevit ze své životní úrovně, koníčků, osobního rozvoje; jsou ochotni daleko méně riskovat, pracují více ?na jistotu?; dělají více kompromisů. Dlouhodobě se po koupi bytu snižuje mobilita při změně zaměstnání či rodinných podmínek. Může se stát, že v průběhu dalších let přestane vyhovovat ?atmosféra? v domě, životní prostředí v dané lokalitě nebo celém městě.
Malý byt je výhodný
Pokud chcete vlastnit nemovitost kvůli příjmu z pronájmu, nekupujte veliký byt. Nejlépe se pronajímají nejmenší bytové jednotky - garsonky a byty do velikosti 2+kk. Lidé, kteří kupují byt jako investici s vidinou následného pronájmu preferují tuto velikost. Návratnost kupní ceny je u těchto bytů nejrychlejší. Nicméně je nutno dodat, že v porovnání s koupí bytu prostřednictvím hypotečního úvěru má pronájem bytu tyto výhody. Bez větších obtíží a finančních ztrát lze při změně potřeb a možností změnit i byt. Tržní nájmy hlavně v Praze již delší dobu klesají a zřejmě i nadále klesat budou po deregulaci nájmů bude pokles rychlejší.
Zdroj: Peníze.cz
Text: Zdeněk Lodyha
Foto: archiv autora