Hypotéky jsou stále dražší a v příštím roce se to rozhodně nezmění. Nemůže za to však finanční a burzovní krize, kterou rozpoutaly nesplácené hypoteční úvěry v USA a o které se hovoří už několik týdnů. V Česku nic podobného nehrozí. Procento hypotečních dlužníků, kteří nejsou schopni dostát svým závazkům, se stabilně pohybuje do 4 %. Tak to alespoň tvrdí banky. Kdo má hypotéku nebo o ní uvažuje, nemusí mít z žádné krize obavy. Hypoteční trh funguje standardně a úvěry se poskytují jako na běžícím pásu. Zcela oprávněné jsou však obavy z růstu úrokových sazeb.
Do roka až o procento
Banky mají dva důvody zdražovat hypotéky a oba jsou velmi pádné. Prvním je růst základní úrokové sazby, kterou určuje Česká národní banka cenu peněz na finančním trhu. Hypoteční banky tento růstový trend kopírují. Druhým důvodem je zdanění výnosů z hypotečních zástavních listů, které přinese daňová reforma v příštím roce. Bankám se zdraží jejich zdroje na financování hypoték a přenesou to na klienty. Efekt obou těchto změn může zvýšit úrokové sazby úvěrů do poloviny příštího roku až o procento. Zdá se tedy, že příznivé období levných úvěrů končí.
Ostatně v posledních měsících už hypoteční banky o nějakou tu desetinu procenta úvěry zdražily. V roce 2006 roční sazby kolísaly mezi 3,3 a 3,9 procenta. Pětileté se pohybovaly mírně nad 4 procenty. Rozdíl mezi oběma fixacemi byl v té době nejmenší. Mnozí držitelé hypoték proto dávali přednost ročnímu fixu a vydělávali na tom. V letošním roce krátkodobé fixy rostou rychleji a pohybují se už kolem 4 procent. Pětileté fixace jsou zhruba na 4,5 procenta.
Pokud bychom porovnali splátku milionového úvěru s krátkodobou úrokovou sazbou v roce 2004 a nyní, pak je měsíčně o 560 korun vyšší. Kdo zvolil letos pětiletou fixaci, má měsíční splátku zhruba stejnou jako v roce 2004.
Nijak dramaticky na tom nejsou ani ti klienti hypotečních bank, kterým letos končí pětiletá fixace. (Brali úvěr v roce 2002, kdy začínalo období hypotečního boomu.) Tehdy byly úrokové sazby mezi 6 a 6,7 procenta. Jejich držitelům však stát ještě přispíval dotací ve výši jednoho procentního bodu. Měsíční splátky milionové hypotéky se tedy pohybovaly mezi 6600 a 6992 korunami. Pokud si v bance letos sjednají opět pětiletý fix, bude jejich splátka nižší.
Zdražení nebude dramatické
Zdražování hypotečních úvěrů však většinu klientů hypotečních bank nepoloží. Tak to alespoň předpovídají makléři. Podle Petry Horákové Krištofové, manažerky Asociace hypotečních makléřů (AHM), většina se zvyšováním sazeb počítá a uvědomuje si, že minulé roky byly neobyčejně příznivé. Makléři však přesto zaznamenávají větší zájem klientů o konzultace. Přicházejí se radit, co dělat s hypotékou v příštích letech změn. Zvažují, zda zůstat u stejné banky nebo přejít ke konkurenci, která nabízí o nějakou tu desetinku procenta nižší úrok, zda si zafixovat úrok na pět, deset nebo třeba třicet let. Horáková Krištofová říká, že změna banky se vyplatí jen zřídkakdy. Proto se makléři snaží spíše pomoci klientům s vyjednáváním podmínek úvěru, případně s volbou nejvýhodnější doby fixace.
Obrana proti výkyvům sazeb na hypotečním trhu prakticky neexistuje. Sazby budou vždycky kolísat. Může dojít i ke zvýšení poplatků za vedení hypotečních účtů. Proto si také nikdo nedokáže přesně spočítat, kolik za půjčené peníze hypoteční bance nakonec zaplatí.
Jediná banka, která chce poskytnout svým klientům jistotu stále stejné splátky po celou dobu trvání úvěru, je ČSOB. Nabízí hypoteční úvěr s úrokem zafixovaným až na 30 let. Úroková sazba je však o něco vyšší než současný průměr na trhu. Není tedy jisté, kolik klientů na ni přistoupí jen proto, aby získali dlouhodobou jistotu. V minulosti dlouhodobou fixaci využívalo mizivé procento zájemců, tvrdí hypoteční makléři. Nicméně v době růstu úrokových sazeb může být vhodným řešením pro ty, kteří mají rádi jasno.
Pokud by ČSOB držela po celou dobu trvání úvěru i poplatky za vedení hypotečního účtu, byla by její hypotéka jediná, u které se dají předem přesně spočítat celkové náklady. J to však i jedna nevýhoda. Hypotéky ČSOB zafixovanou na třicet let nebude možné předčasně splatit, aniž by se její držitel vystavil vysoké sankci.
Nejen procházka růžovým sadem
Nepříjemný dopad na rodinný rozpočet hypotečních dlužníků může mít vedle růstu úroků i zvyšování životních nákladů, které lze v příštích letech očekávat. Daňová reforma od příštího roku zvýší DPH například u potravin a to pocítí každá rodina. Kromě toho porostou i ceny elektřiny, plynu, vodného, stočného, odvozu odpadů a služeb souvisejících s bydlením. Očekávají se také poplatky ve zdravotnictví a růst výdajů na vzdělání. Ještě větší obavy však mají hypoteční dlužníci z toho, že nebudou schopni splácet hypotéku kvůli neočekávaným životním situacím.
Naštěstí si tato rizika už začaly uvědomovat hypoteční banky, tedy alespoň některé. Snaží se splátky udělat trochu flexibilnější, aby klientům pomohly reagovat na neočekávané výkyvy jejich příjmů a výdajů. Ostatně taková péče o klienty je na místě, protože konkurence na trhu stále roste.
Častou příčinou obav hypotečních dlužníků bývá snížení příjmu nebo zvýšení výdajů rodiny. Může jít o výpadek příjmu manželky, která zůstane na mateřské s dětmi, přechod jednoho člena rodiny na jiné hůře placené místo nebo pořízení auta na leasing, což zatíží rodinný rozpočet další splátkou. V takovém případě by se hodilo dočasné snížení měsíční splátky hypotečního úvěru. Jak ukazuje tabulka, je to možné ve většině bank, i když spíše na základě individuální jednání. Také to není zadarmo. Nemá proto smysl sjednávat snížení splátky o pár stovek na několik měsíců. Pokud klient potřebuje krátkodobou přestávku, například z důvodu nemoci nebo ztráty zaměstnání, může to řešit žádostí o přerušení splátek. Jak ukazuje tabulka, i tuto službu poskytuje už většina bank. Jde však jen o přechodné řešení, které dlužníka rozhodně nezachrání před dlouhodobou neschopností splácet. Pokud má skutečně vážné finanční problémy a není si jist, zda je bude schopen překonat, je vhodnější vyhledat poradce a řešit prodej nemovitosti, umořit dluh a třeba ze zbytku peněz pořídit levnější bydlení.
Snížit splátky nebo si dát pauzu
Komerční banka uvedla nedávno na trh flexibilní hypotéku, která už automaticky počítá s tím, že klient bude potřebovat nějakou tu přestávku. Umožňuje jednou ročně přerušit splácení nebo snížit (případně zvýšit) splátku podle momentální finanční situace. Platí se za to paušální poplatek 100 korun měsíčně. Klient však může každou z těchto služeb využít prakticky ze dne na den, stačí jen, když změnu bance nahlásí.
Mohlo by se zdát, že alternativou přerušení splátek kvůli nemoci nebo ztrátě zaměstnání je pojištění proti neschopnosti splácet, které nabízí většina hypotečních bank. Jenže to tak úplně neplatí. Pojištění splátek může vypadat výhodněji, protože za pojištěného splácí určitý čas pojiš?ovna. Na druhou stranu jí však za to musí zaplatit pojistné. Roční pojistné u smlouvy, která kryje neschopnost splácet z důvodu smrti, nemoci nebo ztráty zaměstnání dlužníka, přijde v průměru na 6 až 12 tisíc ročně podle rozsahu krytí.
Je to však ještě další problém. ?ádné pojištění nefunguje od prvního dne ztráty nebo snížení příjmu. U pracovní neschopnosti pojiš?ovny uplatňují tzv. karenční dobu, tedy počet dnů neschopnosti, které pojištění nekryje. Podobně je tomu i u ztráty zaměstnání, kde dlužník musí prokázat, že se snaží najít práci. Teprve když uplyne určitá doba a on nové místo nenajde, přebírá pojiš?ovna splátky. Kdo se chce zajistit co nejlépe, sjedná si pojištění neschopnosti splácet a vezme si hypotéku u banky, která dovoluje snížit nebo přerušit splátky.
(jam)