Kupujte byt s rozvahou
Pokud jste si vaše bytové potřeby nevyřešili přestavbou či modernizací, pak se asi budete muset pustit do hledání nové nemovitosti. Měli byste především pečlivě zvážit, jestli chcete investovat raději do bytu nebo rodinného domu. A hlavně postupovat opatrně.
Většina odborníků se shoduje na tom, že nemovitost by se měla vybírat zejména podle parametrů, které nemůžete v budoucnu nijak ovlivnit. Zlatem se tedy vyvažují především kvalitní lokality s hezkým okolím, dobrou dopravní dostupností a dostatečnou občanskou a sociální vybaveností. Okolí by mělo být rozhodujícím faktorem také u jinak krásných a levných bytů.
Bydlení pro zlost
Nevěřte, že se vám bude líbit luxusní bydlení s výhledem na frekventovanou silnici nebo železniční tra?. Důležité je proto důkladně si okolí nemovitosti prohlédnout a seznámit se s územním plánem a chystanými stavbami ve vybrané oblasti. Dálniční obchvaty či nové automobilky dokáží udělat i z panenské krajiny, hlučnou, prašnou pouš?. Z původně ideálního bydlení se pak stává noční můra. V podobných případech se spíše vyplatí slevit z nároků na vnitřní vybavení a koupit třeba byt v ne zcela ideálním stavu, zato v hezkém a dobře dostupném prostředí. Rekonstrukce totiž dokáže udělat hotové zázraky, zatímco továrnu, skládku, nebo rušnou dopravní tepnu vám už neodpáře vůbec nikdo.
Buďte ostražití
Kromě těchto detailů byste si u bytu měli všímat dalších věcí. Například toho, ve kterém je byt patře, kolik bydlí na podlaží nájemníků a tím pádem jak veliký je asi v domě provoz. Někteří kupci jsou dokonce natolik obezřetní, že se dají do řeči i s babičkou na schodech. Bývá to ten pravý zdroj informací. Všimněte si dispozice bytu vzhledem ke světovým stranám, nebuďte líní vykouknout z okna nebo jít i na balkon a to zvláště při případné večerní prohlídce bytu. Vyžádejte si rozměry jednotlivých místností a zkuste si do nich doma namalovat plánované zařízení, abyste potom až na místě nezjistili, že oblíbená postel se do ložnice rozhodně nevejde a podobně. Zeptejte se také na to, zda je v domě společná anténa, v řadě domů ji totiž nájemníci již dříve zrušili a pořídili si místo ní kabelovou televizi, to by znamenalo, že i vy budete případně odkázáni na servis monopolní společnosti.
Stavaře sebou
Pokud nejste odborníci ve stavebnictví, přizvěte k prohlídce bytu nebo domu, o jehož koupi uvažujete, také stavaře. Je to člověk, který bude na místě schopen posoudit stávající stav i to, zda úpravy, které byste v nemovitosti rádi udělali, jsou vůbec možné. Shnilá okna či omlácené obkladačky v koupelně odhalíte jistě sami. Odborník vás ale upozorní třeba na to, že trhliny ve zdi nejsou tak docela běžné a že jsou spíše způsobeny takzvaným sednutím domu. Stejně tak spíše pozná, zda staré dveře nejdou zavírat proto, že jsou rozbité, nebo kvůli nepatrnému posuvu zdi. Sednutí domu a pukání zdí hrozí také u nekvalitně provedených novostaveb. Stavební odborník se jistě podívá i na stoupačky, stropy, podlahy a měl by být schopen vám na místě spočítat, kolik peněz bude přibližně stát nezbytná základní rekonstrukce bytu.
Pozor na právní kličky
V případě, že budete byt nebo dům kupovat, měli byste si dát pozor na některé právní kličky a nenechat se v ničem nachytat. Všechno si raději dvakrát prověřte, snažte se zjistit maximum informací o právních vztazích týkajících se nemovitosti, o realitní kanceláři, o bytovém družstvu a jeho hospodaření a zajistěte si celou transakci kvalitními, odbornou rukou zpracovanými smlouvami. Předně si v obchodním rejstříku ověřte, zda má daná realitní kancelář oprávnění zprostředkovatelskou činnost provádět, popřípadě že bytové družstvo skutečně existuje. Nesmírně důležité informace vám poskytne katastr nemovitostí, zde se dozvíte, kdo je skutečným vlastníkem prodávané nemovitosti, jestli na nemovitosti neváznou věcná břemena nebo zde aktuálně neprobíhá nějaké řízení, ale i další podstatné informace. Prodávající vám musí být schopen doložit, že je oprávněn byt prodat, tedy že je skutečně majitelem - to by mělo být uvedeno v katastru nemovitostí. Nebo zda je členem družstva, to vám potvrdí příslušné bytové družstvo, případně osobou k jednání o prodeji zmocněnou, tou bývá obvykle realitní kancelář.
Realitka to zařídí
Většina odborníků vám poradí, že pokud sháníte byt, měli byste využít služeb realitní kanceláře. Není to nezbytné. Realitní kancelář chce za zprostředkování koupě či prodeje bytu provizi, za niž nabízí některé další služby, zejména právní servis. To znamená, že vám připraví kupní smlouvu a zorganizuje její podepsání, vyřídí za vás převod členských práv či zápis do katastru a pokud probíhá platba v hotovosti, zajistí úschovu peněz do té doby, dokud nebudou splněny podmínky k jejich předání. Organizuje pro vás také prohlídky bytů, případně vyhledává vhodné byty podle kritérií, která si zadáte. Jestliže budete byt kupovat sami, budete pravděpodobně potřebovat advokáta pro sepsání kupní smlouvy, v každém případě potom notáře, který ověří podpisy na smlouvě. Budete si sami muset vyřídit a zaplatit převod členských práv nebo návrh na vklad do katastru nemovitostí. Jestliže se domluvíte na takzvané notářské úschově peněz, budete za to platit poplatek, jehož výše je odvozena z uschovávané částky. K tomu připočtěte o něco více starostí a telefonování, organizování prohlídek a podobně.
Nikdy nepla?te předem
Jakmile se rozhodnete pro konkrétní nemovitost, bude pravděpodobně potřeba složit určitou zálohu v hotovosti. Pokud ji budete ukládat v realitní kanceláři, dobře si prostudujte podmínky její návratnosti, například jestli je zahrnuta v ceně. Ne všichni realitní zprostředkovatelé bývají poctiví, proto žádejte veškerá potvrzení. Pokud po vás bude chtít zálohu přímý majitel, určitě trvejte na úschově peněz u třetí osoby, tedy u notáře či advokáta. V opačném případě předáním vyšší částky v hotovosti a navíc bez potvrzení, vystavujete riziku, že už ?prodávajícího? v životě neuvidíte a nemovitost také nedostanete.
Smlouvy nechte zkontrolovat
Stejná opatrnost se vyplácí při uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí a u vlastní kupní smlouvy. Nejenže byste je měli nechat zpracovat nebo alespoň zkontrolovat u nezávislého právníka, ale rozhodně byste předem neměli prodávajícímu nic platit. U bytu v osobním vlastnictví je dokonce záhodno, aby prodávající dostal všechny peníze až po vkladu vašeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. Teprve v té chvíli se totiž stáváte skutečným vlastníkem nemovitosti, do té doby s ní může disponovat původní majitel. U družstevního bytu je pak rozhodujícím okamžikem podpis smlouvy o užívání bytu mezi vámi a družstvem. Řešit se to dá opět notářskou úschovou, ale také některými vázanými a vinkulovanými bankovními produkty, které vám zaručí, že peníze prodávajícímu budou uvolněny až po splnění všech podmínek a jemu naopak zaručí, že peníze skutečně včas dostane.
Miroslav Kubát