Loňský rok byl zvláštní tím, že nastalo jisté oživení. Trh s byty se výrazným způsobem prohloubil v závislosti na snížení úrokových sazeb u hypoték a stavebního spoření. Informuje o tom zpráva Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí ? Trend Report 2006.
Když byt stárne
Zcela dominantní postavení na trhu s byty má Praha. Na rozdíl od jiných regionů v ČR zde tento typ nemovitosti ? byty ve vlastnicví ? co do početního zastoupení dominuje nad rodinnými domy. Ročně jsou zde převáděny tisíce jednotek, zhruba 25 procent představují novostavby. Pražskému trhu s novými byty dominují čtyři developerské společnosti, které obsáhnou společně přibližně 48 procent trhu. Celkem lze na území hlavního města napočítat zhruba 150 nových projektů. Podstatná část trhu s novými byty je v nízkém cenovém segmentu, kde se od roku 2004 významně rozšířila nabídka. Konkurence nedovoluje v nižším segmentu výraznější růst cen a dochází tak kvůli růstu cen stavebních prací, pozemků i vedlejších nákladů z pohledu developerů k nižším výnosům z prodeje. Objem prodeje v současné době odhaduje Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí na cca 500 nových bytových jednotek za měsíc.
Chceme velký levný byt
Poptávka po bytech v Praze se v současné době soustřeďuje, a to poprvé za uplynulých deset let, na větší kategorie bytů. Zásadně se snížil zájem kategorií 1+kk, ale také částečně o 2+kk. Dá se již vysledovat posun zájmu od kategorie 2+kk k dispozicím 3+kk a větší. V okrajových částech Prahy se ceny nových bytů pohybují mezi 29-43 tis. Kč za metr čtvereční. Jiná situace panuje na trhu kvalitních bytů s analogicky vyššími cenami. Zde je nabídka poměrně omezena a pro klienty není tolik problém ve výši prodejní ceny, jako spíše v nalezení vhodné nemovitosti.
Byt v centru je luxus
Poptávka po bytech v luxusním segmentu se soustřeďuje převážně na centrum města, a to zejména na tradiční rezidenční lokality. Jedná se o rekonstruované objekty ve Starém Městě, Malé Straně, Vinohradech nebo novostavby v jiných atraktivních místech s dobrým výhledem na panorama města. V okrajových částech Prahy a jejím okolí se poptávka v tomto segmentu bude soustřeďovat na luxusní rodinné domy nebo vhodné pozemky pro jejich výstavbu.
Paneláky nechceme
Analýza poptávky (prodeje i pronájmy) po lokalitách Prahy nasvědčuje, že se zvyšují rozdíly mezi jednotlivými městskými částmi. Zájem je vedle tradičně poptávaných Vinohrad a ?ižkova zejména o Pankrác, Nové Butovice, Vršovice či nově díky přístupu k metru i Kobylisy. Méně zajímavé jsou Petrovice, Horní Měcholupy či Háje. Je možné z toho vyvodit, že lidé s kvalitou bydlení stále méně spojují perifernější lokality a panelové domy. Je pravděpodobné, že ceny nových bytů, které nebudou spadat do kategorie sociálního bydlení, porostou. Zájem o pronájem by se tak mohl zvýšit, tím by ale zároveň zřejmě nájmy podražily. Opačným směrem na výši komerčních pronájmů může působit postupné uvolňování tzv. regulovaného nájemného.
Spekulace prodlužuje prodej
Obdobné antagonistické tlaky působí i u cen nových bytů: z jedné strany působí konkurence a vyrovnání poptávky s nabídkou, z druhé strany stoupající prestiž města a vyšší ceny vstupů. Pokles cen nových nemovitostí proto nejspíš není na pořadu dne. Aktuálně mají leckdy přemrštěné ceny za následek stav, kdy nové domy s novými byty stojí dosud neobsazené. Nepřekvapí proto, že se každoročně prohlubuje doba prodeje bytů.
Situace mimo Prahu
Prodejní ceny bytových jednotek se v regionech i v jednotlivých obcích liší vždy v závislosti na síle poptávky. Výrazně je také ovlivňují místní vlivy. Rozdíl v poptávce může být velký i u velmi blízkých měst. Jako příklad můžeme uvést Polabí. Zatímco v Nymburku realitní kanceláře registrují menší zájem o byty, v Poděbradech je situace opačná, zde velký zájem o byty zasytilo několik developerských projektů. Obecně ale můžeme říct, že nové byty jsou v regionech silně ovlivněny cenami starších bytů. Proto se také málo staví v obcích s nízkou úrovní cen starších bytů.
Drahá krajská města
S nejvyššími průměrnými cenami (20 ? 25 tis. Kč za m2) se setkáváme ve Středočeském kraji, především v Berouně. Následují Benešov, Kladno a Mladá Boleslav. I přes 25 tis. Kč za m2 mohou stát byty v Hradci Králové, Brně, Karlových Varech, v Plzni, Olomouci, Pardubicích anebo ve Zlíně. U starších bytů v regionech bývají ceny obvykle na úrovni 15 ? 20 tis. Kč za m2 Nová výstavba výjimečně přesahuje hranici 26 tisíc korun za metr čtvereční. Výraznější je snad Brno a historické centrum Olomouce, kde ceny bytů mohou dosáhnout až 40 tisíc Kč za metr čtvereční. Nejnižší cenu vykazují severní Čechy a severní Morava. V těchto regionech není výjimkou cena bytu pod 8 tisíc korun za čtvereční metr. Tento trend ovlivňuje i skutečnost, že mimo velká města je zájem klientů soustředěný hlavně na vlastnictví rodinných domů.