Není v silách jednotlivce, aby stále sledoval všechny novinky hypotečního trhu. Pomoci může hypoteční makléř nebo finanční poradce.
Kdo by si chtěl porovnat podrobně nabídku několika stovek produktů hypotečních bank, musel by si na to vzít pořádně dlouhou dovolenou. Většina zájemců o hypotéku si proto zajde do banky, ve které mají účet, nebo se spolehnou na doporučení známých. Existují však odborníci, kteří jsou na hypotečním trhu jako doma a výběrem správné hypotéky mohou klientovi ušetřit desetitisíce korun. Jsou to hypoteční makléři nebo finanční poradci.
Kdo je hypoteční makléř
Hypoteční makléř se specializuje na vyhledávání a zprostředkování vhodných hypotečních úvěrů pro své klienty. Je informován o aktuální nabídce bank, ví o všech právě platných zvýhodnění a slevách.Vidí také do zákulisí sjednávání hypoték v jednotlivých bankách, a tak se může zájemce o úvěr nasměrovat tam, kde bude mít nejsnadnější a nejrychlejší cestu k penězům.
Hypoteční makléři se zatím v České republice teprve etablují, ale jejich podíl na sjednaných hypotékách rychle roste. Čtyři největší makléřské firmy - Hyposervis, Gepard Finance, Simply a Sophia Finance už mají na svém kontě desetinu všech úvěrů. Založily v loňském roce profesionální sdružení - Asociaci hypotečních makléřů. Více se o jejich činnosti můžete dozvědět na webových stránkách www.ahmcr.cz. Svoje vlastní hypoteční makléře si v současné době pořizují i některé realitní kanceláře nebo developerské firmy.
Co by měl umět
Samozřejmě není makléř jako makléř, a zvláště to platí v případech, kdy se jedná o činnost, kterou může vykonávat každý a nepotřebuje k nic jiného než živnostenský list. Najít dobrého průvodce na cestě k hypotéce tedy není snadné. Popíšeme vám alespoň několik signálů, podle kterých byste mohli poznat, že máte před sebou skutečného profesionála.
Makléř by měl spolupracovat minimálně s pěti hypotečními bankami, ale čím více bank má ve své nabídce, tím lépe, protože má pro svého klienta z čeho vybírat. Každá smluvní banka mu totiž poskytuje aktuální nabídky, případně i školení, takže je o jejích produktech a službách dobře informován. Smluvní vztah s více bankami je tedy určitou zárukou kvality makléře.
Každý makléř si musí nejprve svého klienta pořádně vyzpovídat. Zjistit jaké má příjmy, výdaje, aktiva, závazky, kde pracuje, jakou má perspektivu, jak plánuje svoji profesní kariéru a rodinný život. Pak by měl zjistit jakou nemovitost chce s pomocí hypotéky koupit. Stručně řešeno musí zjistit bonitu klienta a jeho představy. Jinak by mu nemohl poradit, do které banky podat žádost. Ví totiž jak vypočítávají jednotlivé banky požadovaný příjem když jde o zaměstnance, o osobu samostatně výdělečně činnou nebo o podnikatele. Jak se dívají na ženatého žadatele a jak na mladíka po škole nebo klienta středního věku. Jaký je jejich postoj k závazkům žadatele, jak ověřují jeho bezdlužnosti v registrech. Je schopen určit, která banka požaduje nejnižší příjem, u které není třeba sjednávat životní pojištění, kde jsou benevolentní k dluhům v jiných bankách. Dokáže sehnat hypotéku i pro toho, kdo by sám ve většině bank neuspěl. Má to však jednu podmínku ? klient musí být otevřený a říkat pravdu.
Stanovení bonity klienta proto bývá prvním prubířským kamenem další spolupráce. Pokud klient není přesvědčen o důvěryhodnosti makléře, měl by se raději obrátit na někoho jiného.
Kolik se platí
Hypoteční makléř by neměl požadovat žádnou odměnu za standardní sjednání hypotečního úvěru. Za to je odměňován provizí od banky. Banka ho platí za to, že jí přivede klienta, a také za to, že za ní udělá velkou část administrativní práce související s podáním žádosti o hypotéku a jejím projednáváním. Proto by měl makléř klienta stále provázet, pokud ho jen dovede do banky a nechá na pospas papírování, pak není něco v pořádku.
Výše provizí, které makléři dostávají od jednotlivých bank, se často liší, a to může vyvolat pochybnosti, zda makléř skutečně radí nestranně. Doporučí klientovi hypotéku podle jeho potřeb, nebo spíše podle výše očekávané provize? Toto riziko se bohužel nedá úplně vyloučit. Chce-li mít klient větší jistotu, měl by se spíše obrátit na velké makléřské společnosti. Ty většinou veškeré provize od bank soustřeďují a odměňují makléře rovným dílem bez ohledu na to, u jaké banky smlouvu pro klienta uzavřeli. Členové Asociace hypotečních makléřů přijali etický kodex, ve kterém se dobrovolně zavázali k nestrannosti poradenských služeb.
Někdy si však může hypoteční makléř účtovat honorář i od svého klienta. Je to v případech, kdy dělá hypotéku tak zvaně na klíč. Znamená to, že na základně plné moci od klienta vlastně všechno zařizuje sám. Za takové služby se platí honorář ve výši přibližně 15 000 Kč až 20 000 korun podle náročnosti.
Než s makléřem uzavřete smlouvu o zastupování, zeptejte se ho, zda je pojištěn pro případ, že způsobí škodu.
Dobrý makléř by měl klientovi vždy jen radit a své rady řádně zdůvodnit. Nikdy by mu neměl vnucovat svůj názor nebo ho dokonce nutit, aby si sjednal určitý druh hypotéky u určité banky. Jeho práce obvykle končí podpisem úvěrové smlouvy. Jsou však i takoví, kteří provázejí svého klienta obdobím čerpání a bývají mu k dispozici v době splácení. Když se klient ocitne v choulostivé situaci, může mu makléře svými znalostmi a zkušenostmi pomoci. Za služby nesouvisející se sjednáním hypotečního úvěru však může makléř požadovat honorář.
Makléř versus poradce
Někdy se můžeme setkat se specialisty, kteří poskytují širší okruh služeb než hypoteční makléř. Jde většinou o finanční poradce specializující se na financování bydlení. Na rozdíl od hypotečního makléře mohou poradit, jak financovat nákup nemovitosti z několik různých zdrojů - například kombinací stavebního spoření, hypotéky, jiného bankovního úvěru na nemovitost případně ještě zvýhodněného úvěru od státu. Dovedou také vyhodnotit riziko svého klienta a na základě analýzy mu poradit, aby si úvěr nebral, protože je to pro něj příliš riskantní. To žádný hypoteční makléř neudělá.
Poradce může navrhnout celý finanční plán, který bude obsahovat i způsob, jak by měl klient zajistit sebe, rodinu a majetek proti případně neschopnosti splácet. Vybere mu například vhodné pojištění úvěru a pojištění pořizované nemovitosti.
I poradci mohou radit bezplatně, protože dostávají provizí od bank, stavebních spořitelen nebo pojiš?oven. Ale najdou se i takoví, kteří si zakládají na své nezávislosti a pracují výhradně z honorář od klienta. Honorář za pracování komplexního finančního plánu souvisejícího s financováním nemovitosti, se může pohybovat od několika tisíc do několika desítek tisíc korun, podle náročnosti.
(mal)