Byty jsou drahé a proto je při jejich nákupu dobré dbát na kvalitu projektu
i místa.Podle průzkumů veřejného mínění 15 % Čechů uvažuje o tom, že si do dvou let koupí vlastní byt nebo dům. Vedou je k tomu celkem logické důvody: banky zatím půjčují peníze na nemovitosti ochotně, na nízký úrok a stále přicházejí s novinkami, které hypotéky a úvěry ze stavebního spoření vylepšují.
Blíží se také termín zahájení postupné deregulace nájemného, a některé rodiny chtějí raději splácet vlastní byt než platit vyšší činži. A pak je tu ještě otevřená otázka dalšího vývoje DPH na bytovou výstavbu. Zatím má Česká republika v tomto směru od Evropské unie povolenu výjimku a může využívat snížené 5% sazby. Česká vláda žádá, aby tato výjimka zůstala zachována pro tak zvané sociální bydlení, které definuje jako standardní byty o výměře do 90 metrů čtverečních a rodinné domy do 150 metrů čtverečních. Pokud by se to nepodařilo, pak by se vyšší DPH mohlo v cenách bytů a rodinných domů promítnout. Odborníci odhadují, že by přineslo zvýšení cen přibližně o 5 až 7 %.
Máme na výběr
Nabídka nových bytů a rodinných domů je v současné době skutečně bohatá. V České republice bylo loni dokončeno 34 tisíc bytů a letos to bude přibližně stejné. Zároveň developeři zahájili výstavbu dalších 20 tisíc.Celkem je rozestavěno přes 163 tisíc bytových jednotek. O bohaté nabídce ostatně svědčí i přehled projektů v tomto čísle časopisu Nové bydlení, kterým právě listujete.
Přitom roste kvalita i pořizovací ceny nových bytů. Podle údajů Českého statistického úřadu stojí postavení průměrné bytové jednotky v rodinném domě 2,7 milionu korun a v bytovém domě 1,5 milionu korun. Přitom pořizovací náklady na jeden metr čtvereční rodinného domu vycházejí na necelých 18 800 korun a bytu na 23 700 korun. Jenže tržní ceny jsou mnohem vyšší. Jejich úroveň se zdaleka neřídí jen pořizovacími náklady, ale hlavně poptávkou v místě. Kde je zájem velký, mohou developeři zdražovat. Například v Praze se průměrná cena za metr čtvereční nového bytu šplhá už k 50 tisícům korun. Standardní výstavba se prodává za 40 až 45 tisíc korun za metr, za luxusní byty se samozřejmě platí mnohem víc.
Odborníci ze Sociologického ústavu Akademie věd Martin Lux a Petr Sunega hovoří o tom, že se v Praze nafukuje cenová bublina, což znamená, že z dlouhodobého hlediska je tržní cena u některých projektů nadsazená. Doporučují všem, kteří si chtějí v nejbližší době kupovat byt, aby při výběru dbali hlavně na poměr ceny a kvality. Pokud už odhodlají zaplatit za průměrný byt 3 až 4 miliony korun, měl by mít všechny parametry dobré adresy.
Co za své peníze kupujeme
Zpravidla se sleduje kvalita vlastního projektu a kvalita místa. Bytový dům by měl být dobře postaven s použitím kvalitních materiálů a standardních technologických postupů. Dnes developeři spěchají, aby rychle postavili a prodali, a proto se bytové domy dávno nestaví z cihel, a dokonce ani jako betonové skelety, které jsou pak cihlami vyzdívány. Staví se rovnou z litého betonu, protože je to mnohem rychlejší. Zatím mají obyvatelé takto postavených domů minimum zkušeností s tím, jak se v takových domech bude bydlet. Zvenčí neprodyšně zaizolovaná betonová stavba nemusí být právě optimálním místem k životu. Jistě neprohloupí ten, kdo dá přednost cihlovému domu nebo alespoň vyzdívanému skeletu.
Dům by měl být nejen kvalitně postaven, ale i dobře navrhnut. Důležitá je samozřejmě estetická stránka, protože nikdo asi nechce bydlet za 4 miliony v domě, který nápadně připomíná chudé sídlištní paneláky 70. let. Ale ani přílišný rozmach architekta není optimální. ?iroké chodby a rozlehlá schodiště mohou být sice impozantní, ale potenciální kupec by si měl uvědomit, že za ně bude platit, aniž by je jakkoli rozumně využíval. V budoucnu pak bude hradit náklady na jejich vytápění, osvětlení a úklid.Neméně důležité je vnitřní dispoziční řešení bytu. Nešikovné členění s velkými hluchými kouty a malými pokojíky jistě nikoho nenadchne. Pokud kupující uzavře smlouvu s developerem v počáteční fázi výstavby, má většinou možnost dispoziční řešení bytu změnit. V závěreční fázi už to možné není, nebo je za to třeba hodně doplatit.
Kupujeme-li metr čtvereční bytu za 50 tisíc korun, máme nárok na kvalitně odvedené řemeslné práce. Popraskané stropy, nekvalitní plovoucí podlaha, nerovná dlažba nebo špatně izolovaný balkon rozhodně nejsou dobrou vizitkou developera. Je lepší takový byt raději nekupovat, i když dodavatel slibuje rychlé odstranění závad. Když si nedal záležet na tom, co je vidět, jak asi bude vypadat to, co vidět není. ?patné rozvody, nekvalitně položená střecha nebo nefungující odvětrání může nadělat velké škody, a odstranění takových velkých závad je většinou předmětem dlouhých tahanic v průběhu záruční doby.
Co je dobrá adresa?
V úvodu jsem řekli, že hodnota bytu závisí také na místě, kde je bytový dům postaven. S obrovským rozmachem výstavby bytů a rodinných domů dochází k tomu, že se začíná nedostávat kvalitních pozemků. Ty opravdu nejlepší jsou už zastavěny, nebo jsou tak drahé, že podstatně zvyšují cenu výstavby. Proto developeři staví v méně kvalitních lokalitách. Může to být na okraji měst, což ovšem nemusí každému vadit, protože v okolí bývá zpravidla alespoň kousek přírody. Podmínkou ovšem je, aby lokalita byla dopravně dobře dostupná, ale rozhodně to neznamená, že by musela být v blízkosti dálnice nebo jiné frekventované komunikace. Mnozí lidé věří, že si na hluk neustávajícího proudu aut zvyknou, případně spoléhají, že moderní okna jsou zvukotěsná. Jenže nemá smysl koupit si byt za 4 miliony, ve kterém si nemůžeme ani otevřít okno. Kromě toho je dokázáno, že i podprahové vnímání dopravního ruchu má špatný vliv na nervovou soustavu.
Byt na dobré adrese by měl být klidný a dopravně dostupný. Může být na okraji města, pokud poskytuje již zmíněnou výhodu blízké oddychové zóny, parku nebo lesa. Pak někdo třeba oželí i městskou infrastrukturu (obchody, služby, kulturu, zdravotnická zařízení). Dobrá adresa může být však i centrum města, kde jsou obchody, restaurace, kina a divadla na dosah. Pak bude nutné za přírodou a odpočinkem dojíždět jinam.Rozhodně se však nevyplatí dělat kompromis a koupit byt v méně kvalitním prostředí za nižší cenu. V takové nemovitosti se bude majiteli špatně bydlet, a kromě toho na tom může prodělat. Bytů se staví a bude stavět v příštích letech stovky a stoupat v ceně budou jen ty kvalitní. Ty na špatné adrese mohou být časem neprodejné.
(mal)