Jak nám sdělila na počátku srpna ČTK, developerské společnosti chystají výstavbu více než 3500 bytů. Je to hodně nebo málo? Předně, není to přesné. Rozsah chystané výstavby je větší, nebo? uvedené číslo často obsahuje jen první části chystaných projektů. Mluví se dokonce o celých nových čtvrtích na okraji Stodůlek, ve ?těrboholích, Modřanech nebo Holešovicích. Naleznou všechny tyto byty své kupce?
Myslím, že naleznou. Porovnejme si několik čísel týkajících se výstavby bytů v České republice a Irsku. Naše republika má 10 400 000 obyvatel, Irsko přibližně 3 600 000. Nejnovější čísla ukazují, že v 1. pololetí roku 2006 bylo v ČR dokončeno 12 117 bytů a zahájena výstavba 20 206 bytů. V téměř třikrát menším Irsku se podle loňských statistik staví skoro dvakrát více bytů než u nás. Tato malá země díky příznivým daním a zahraničním investicím zažívá od roku 1990 ekonomický boom, který se brzy projevil zvýšeným tempem nové výstavby. Zatímco v roce 1990 se v Irsku postavilo 20 000 bytů, v roce 1999 to bylo již 48 000 bytů a v roce 2004 dokonce 70 000 bytů. Přestože je Irsko určitou výjimkou, ve výstavbě na hlavu téměř dvakrát předčilo Velkou Británii, není chybou porovnat možný vývoj výstavby u nás právě s touto zemí.
Za růstem irské ekonomiky stojí zejména přesun služeb řady nadnárodních firem působících v oblasti financí a informačních technologií. V Irsku má podobně jako u nás hlavní město dominantní pozici. A? již měřeno HDP na hlavu, průměrnými platy nebo objemem výstavby, Dublin i Praha jsou leadery země. Avšak podobně jako si v Irsku vydobyly část investic Limerick a Cork, začínají nyní lákat investice s přidanou hodnotou další česká města. Vznik řídícího centra DHL v Praze, call centrum
T-Mobile v Hradci nebo přesun podpůrných činností tzv. backoffice německé Lufthansy do Brna vytvářejí potenciálně daleko vyšší poptávku po novém bydlení než průmyslové investice typu Toyoty v Kolíně.
Statistiky, které hovoří o rekordním růstu objemu hypotečních úvěrů u nás, zároveň udávají, že hypotéky dosahují objem několika procent hrubého domácího produktu (HDP). V zahraničí ? míněno v západní Evropě - dosahuje běžně objem čerpaných hypoték 20-40 % HDP. Pokud těmto číslům budeme věřit, je zřejmé, že jsme teprve na začátku. Vždy? hypoteční úvěr si doposud vzaly přibližně 3 % domácností. Nové produkty hypotečních bank navíc zpřístupňují hypotéky novým skupinám příjemců, stabilní úroky a rostoucí hodnota české měny dále posilují důvěru v investice do nemovitostí. Přidejme údaje ze sociologického průzkumu o procentu domácností, které chtějí zlepšit úroveň svého bydlení, a získáme rázem celý vějíř argumentů předpovídajících další růst poptávky po nových bytech.
V médiích nedávno zaznělo, že deregulace nájmů povede k poklesu tržních nájmů a tím i poklesu poptávky po vlastnickém bydlení. Je to pravda? Ano i ne. Vyšperkované výkřiky ?tržní nájmy poklesnou podle expertů až o polovinu? neberme vážně. Většina novinářů v České republice se bohužel věnuje několika tématům zároveň, a už proto nemohou být odborníky na nemovitosti. Pojďme se podívat na to, proč by tržní nájmy měly poklesnout. Protože jsou vysoké? Vysoké vůči čemu? Vůči platům? Vůči hodnotě nemovitosti? Průměrný plat v ČR překročil 20 000 Kč, průměrný plat v Praze je minimálně o 25 % vyšší. Poptávka po bytech k pronájmu je tažena především mladými lidmi a lidmi, kteří přicházejí do Prahy za prací. Na rozdíl od asijských velkoměst, kde nekvalifikovaní příchozí končí ve slumech, nasává Praha především lidi kvalifikované a ochotné pracovat. I sekretářka dnes nastupuje minimálně za 15 000 korun měsíčně. Lidé pracující v hotelích a restauracích mají sice podle celostátního průměru plat na úrovni 11 000 Kč, ale právě v tomto odvětví tvoří oficiální a zdaněný plat jen část osobního příjmu jednotlivce. Podíváme-li se na profese lidí s vysokoškolským vzděláním, nalezneme platy výrazně vyšší. Naproti tomu nájmy se dnes ustálily na úrovni 6-10 tisíc korun za garsonieru, 10-16 tisíc za byt 2+kk a 12-25 tisíc korun za 3+kk či 3+1. V tomto rozpětí lze najít celou řadu nabídek - zrekonstruovaný panelový byt nebo starší cihlový byt v dobrém stavu anebo byt v novostavbě (často i s garáží) mimo centrum Prahy. Hrubý roční výnos z nájmu nejčastěji dosahuje 5 ? 6 % z tržní hodnoty bytu. Tržní nájmy v minulých dvou letech poklesly, ale nešlo o žádný dramatický pád. Růst regulovaných nájmů může trh ovlivnit, ale nijak dramaticky. Kam by se stěhovala babička z Vinohrad z bytu, kde nemůže zaplatit nájemné? Vždy? i po zvýšení bude nadále v bytě o ploše 80 metrů platit stejně jako v garsoniéře s tržním nájmem. Volných malých a levných bytů bude málo. Nečekejme proto, že se naráz třetina hlavního města přestěhuje.
Vývoj tržních nájmů proto bude daleko plynulejší, než zděšené titulky vypovídají. Plynulý vývoj zaznamená celý trh s byt. Včetně novostaveb. Průzkumy ukazují, že právě novostavba bytu nebo rodinného domu nejlépe splňuje představy většiny rodin o ideálním bydlení. Rodiny s dětmi se nezačnou stěhovat do velkých prvorepublikových bytů s burácejícími auty pod okny. Zeleň v okolí, snadná doprava do centra a dobrá infrastruktura v místě jsou třemi nejhledanějšími atributy, které musí lokalita ?vysněného? bydlení splňovat.
Nezávisle na tom, zda se jedná o Prahu, Brno nebo Uherské Hradiště, lidé chtějí bydlet lépe. Sečteme-li tedy argumenty citované na začátku tohoto článku a přidáme-li růst mezd i celé ekonomiky, můžeme očekávat, že nově stavěné byty a rodinné domy budou nacházet větší a větší množství příznivců a zákazníků. Jak ukazuje případ Irska, není nereálné, že se objem výstavby u nás ještě zvětší. Vlastnictví je pro řadu lidí jistota, kterou nájem nenahradí.
Pavel Velebil, TIDE REALITY