Banky všechny přesvědčují, že hypotéku může mít každý a s pořízením vlastního bydlení není dobré otálet. ?Je nejvyšší čas vzít si hypoteční úvěr,? slyšíme ze všech stran. Úvěry prý budou brzy dražší a také ceny nemovitostí by se mohly zvýšit, pokud vláda zvýší daň z přidané hodnoty na bytovou výstavbu z dnešních 5 na 19 procent.
Kromě toho se blíží konec regulace nájemného. Nájemníci prý budou platit mnohem vyšší činže než dnes. Je tedy lepší splácet hypotéku na vlastní byt než platit vysoké nájemné a nic z toho nemít. Těmito argumenty se snaží hypoteční banky získat další klienty. A je třeba říci, že se jim to daří. Za první tři měsíce letošního roku poskytly větší objem hypotečních úvěrů, než loni za celé první pololetí.
Hypotéka je jistě užitečný nástroj financování bytových potřeb, ale zároveň jde o závazek na mnoho let. Je zaručena nemovitostí, ve které většinou dlužník bydlí i se svou rodinou. Pokud by nemohl hypotéku splácet, riskuje, že se bude muset vystěhovat a nemovitost prodat. Proto je dobré předem zvážit všechny klady i rizika hypotečního úvěrování a nedělat unáhlené rozhodnutí pod tlakem reklamy.
Lákadlo nízké měsíční splátky
Aby banky podpořily své tvrzení, že na hypoteční úvěr může mít každý, vymyslely novou taktiku. Nabízejí velmi nízké zaváděcí úrokové sazby na jeden rok a k tomu prodlouženou splatnost až na 30 let. Při takové kombinaci je měsíční splátka velmi nízká a může to vyvolat dojem, že hypotéku může mít i ten, kdo má podprůměrný příjem.
Tak například GE Money Bank oznámila, že do konce června snižuje vstupní úrok na 2,59 procenta. S touto sazbou půjčuje až do tří miliónů korun. Aby měli klienti lepší představu, jestli na to budou mít, rozhodla se GE inzerovat přímo měsíční splátku. U miliónové hypotéky na třicet let vychází na 3999 korun. A na to se může nachytat hodně zájemců.
Podobnou nabídku levných hypotečních úvěrů má od května i ?ivnostenská banka. Do konce června umožňuje novým klientům získat hypotéku s roční fixací 2,79 % a zároveň k tomu ještě odklad splátky jistiny o jeden rok. Pokud klient nabídku využije, bude bance platit z miliónové hypotéky se splatností na třicet let první rok jen úrok ve výši 2325 korun měsíčně. Po roce pak začne splácet běžnou anuitní splátkou ? tedy úrok i s jistinou, ale to už může být úroková sazba jiná. Podobné krátkodobé úrokové sazby mají i ostatní hypoteční banky.
Nízké úroky jen na rok
Nízké vstupní úrokové sazby jsou velmi ošidné. Je sice možné získat hypotéku za 2,59 procenta, ale tato sazba platí jen dvanáct měsíců. A co bude dál? Po uplynutí roku bude muset klient s bankou jednat o nové sazbě, a ta bude s největší pravděpodobností už vyšší, protože banky samy růst úrokových sazeb předpovídají. Taková nejistota není příliš bezpečná zejména pro ty, kteří mají nižší příjem a spláceli by úvěr jen s vypětím všech finančních sil.
Proto je bezpečnější spočítat si své možnosti raději tak, že vezmeme v úvahu o něco vyšší úrokovou sazbu, než kterou uvádějí banky na svých reklamách.Banky také ve skutečnosti půjčují na vyšší úroky. Je však velmi nesnadné to zjistit. Orientační informaci nám může poskytnout tak zvaný Hypoindex. Jde o projekt internetového finančního portálu Fincentrum.cz, který běží už druhým rokem. Sleduje pravidelně každý měsíc, kolik prostředků a na jaký úrok půjčilo jedenáct nejvýznamnějších hypotečních bank fyzickým osobám. Z údajů bank analytici Fincentra vypočítávají průměrnou sazbu váženou podílem banky na hypotečním trhu. Vychází tak vlastně průměrná sazba, za kterou se v daném měsíci skutečně půjčovalo. Historicky nejnižší Hypoindex byl v srpnu loňského roku, a sice 3,5 procenta. Od té doby úroky stále rostly až do letošního března, kdy průměrná sazba dosáhla 4,11 procenta. V dubnu zase prudce poklesla na 4,02 procenta. Odborníci z toho vyvozují, že na vývoj úrokových sazeb má největší vliv vzájemná konkurence hypoteční bank, která bude i v letošním roce držet úroky na přibližně stejné úrovni.
Zmínili jsme se o tom, že banky prodloužily dobu splatnosti, aby dosáhly příznivějších měsíčních splátek úvěrů a přesvědčili zájemce s nižšími příjmy, že na to mají. Při dlouhodobé hypotéce však klient zaplatí bance víc než při kratší splatnosti, i když je úrok vyšší.
Kdyby například u hypotéky na jeden milion korun byla po celou dobu 30 let úroková sazba jen 2,59 procenta, zaplatil by klient bance 1, 439 milionu korun. U stejné hypotéky s úrokem 3 procent by za 20 let zaplatil jen 1,331 milionu korun, tedy o 100 tisíc korun méně.
DPH ceny neohrozí
V úvodu jsme uvedli, že banky se snaží nalákat nové hypoteční klienty i tím, že straší veřejnost růstem cen nemovitostí. Tvrdí, že se brzy může zvýšit DPH na bytovou výstavbu, a to se projeví ve zdražování bytů a rodinných domů. Ale tento argument není tak docela pravdivý. České republice se s největší pravděpodobností podaří vyjednat v Evropské unii výjimku a udrží si nižší sazby DPH pro bytovou výstavbu, která bude označena jako tak zvané sociálního bydlení. Pod tento pojem vláda zahrnuje nové byty o výměře do 90 metrů čtverečních a rodinné domy do 150 metrů čtverečních. Valné většiny bytové výstavby by se tedy zvýšení DPH týkat nemělo.
Stejně tak je trochu zveličený strašák deregulace nájemného. V některých případech skutečně může dojít k postupnému zvyšování nájmu, a to až na několikanásobek současného stavu. Pokud rodina obývá velký byt v centru Prahy nebo Brna, pak se dá samozřejmě očekávat, že nebude stále platit nájem 4?000 korun měsíčně. Na druhou stranu má několik let na to, aby si vyhledala cenově přiměřenější bydlení.
Dnes se dokončuje stále více bytů. V loňském roce jich bylo kolaudováno 32?600 a zahájena výstavba dalších 40 tisíc. Podle odhadu odborníků 20 procent z nich se objevuje v nabídce nájemného bydlení. V Praze prý to je už téměř polovina. Ceny tržních nájmů rok od roku klesají. Odborníci se domnívají, že po ukončení regulovaného nájemného jejich pokles ještě urychlí, především v méně atraktivních lokalitách. Pro rodinu z centra Prahy či Brna bude možná mnohem výhodnější, když se přestěhuje do nového bytu mimo centrum a bude platit tržní nájemné stejné nebo jen o málo vyšší než platí dnes regulované. Nemusí se kvůli tomu zadlužovat na mnoho let.
Je tu ještě další aspekt, o kterém banky nemluví, ale pro rozhodování o hypotéce je velmi důležitý. V posledních letech rostou náklady na bydlení především díky každoročnímu vzestupu cen energií a služeb. Tomu se však nevyhnou ani ti, kteří si pořídí vlastní byt nebo dům. Jestliže dnes platí za středně velký byt 5?000 korun měsíčně a z toho představují energie a služby 2?500 korun, pak tuto částku musí připočíst k měsíční splátce své hypotéky. Bude-li tedy rodina v novém bytě platit měsíční splátku milionové hypotéky s úrokem 4 procent kolem 6?000 korun, pak její celkové náklady na bydlení budou 8?500 korun, což je podstatně víc než platí dnes.
Půjčujte si bezpečně
Ti, kteří chtějí dát přednost vlastnímu bytu nebo rodinnému domu, si dnes mohou vybrat z bohaté nabídky úvěrových produktů hypotečních bank. Neměli by podléhat nesmyslným kampaním, ale vycházet ze svých reálných možností. Banky se tváří velmi přátelsky, ale jakmile začne mít klienty problémy se splácením dluhu, jejich vlídnost se okamžitě vytratí. Jednání o odkladu splátek nebo změně platebního kalendáře jsou vždy velmi složitá a nikdy se neobejdou bez dodatečných poplatků a sankcí. Když klient ani po úpravě podmínek není schopen hypotéku platit, je nucen nemovitost prodat. Velmi často se tak děje v časové tísni a to mu nemusí přinést uspokojivý výnos z prodeje. Může se dokonce stát, že utrží méně, než za kolik koupil, a pak je nucen dluh bance doplatit ještě z jiných zdrojů.
Proto je moudré držet se základního pravidla bezpečného zadlužení, které používají zkušení finanční poradci. Splátky všech závazků (hypotečního úvěru, leasingu, spotřebitelského úvěru, všech pojistek apod.) by neměly přesáhnout 25 procent dlouhodobě dosahovaného příjmu. Banky jsou mnohem benevolentnější a tím ženou klienty do rizika.
Můžeme si to ukázat na konkrétním příkladu hypotečního úvěru na 1 milion korun se splatností 20 let. Měsíční splátka bude při úrokové sazbě 4 procent 6060 korun. Pokud zájemce o úvěr nemá jiné závazky, k bezpečnému zadlužení mu stačí roční příjem zhruba kolem 290 tisíc korun, což je 24 tisíc čistého měsíčně. Neměl by se tedy dát zlákat tím, že banka od něj požaduje plat pouhých 12 tisíc korun. Z necelých 6?000 korun měsíčně, které by mu zbyly po odečtení splátky hypotéky, totiž není možné hradit provoz bytu (2?500 Kč), další nezbytné výdaje, jako například na cestu do zaměstnaní, a přitom nezemřít hlady.
(jam)