Než půjdete jednat do banky o hypotečním úvěru, nabízíme vám alespoň stručný přehled toho, co vás čeká.
Hypotéka na hotovou nemovitost
Pro toho, kdo půjde žádat o hypoteční úvěr na již postavěný zkolaudovaný a do katastru nemovitostí zapsaný byt nebo rodinný dům, je vyřizování formalit o něco jednodušší. Má jen dva háčky. Prodávající musí projevit dostatek trpělivosti, a čekat až se hypotéka vyřídí, což zpravidla zabere minimálně měsíc. Druhý problém u nákupu starší nemovitosti na úvěr může vzniknout v případě, že prodejní cena neodpovídá odhadní ceně bankou uznaného odhadce. Banka pak nemusí poskytnout hypotéku v požadované výši.
Vyřizování hypotéky bude probíhat přibližně takto:
ˇ Prodávající a kupující uzavřou smlouvu o smlouvě budoucí. Kupující požádá o hypotéku. Nechá si vyhotovït odhad, což trvá průměrně čtrnáct dnů a zaplatí za to 5 až 10 tisíc korun.
ˇ Kupující, tedy žadatel o hypotéku, si musí shromáždit doklady o svých příjmech. Zaměstnanec je dostane od svého zaměstnavatele. Podnikatel předloží kopie daňových přiznání. Banka po něm však bude ještě chtít potvrzení, že nedluží finančnímu úřadu, správě sociálního zabezpečení ani zdravotní pojiš?ovně.
ˇ Banka může požadovat, aby žadatel uzavřel úvěrové nebo životní pojištění, kterým by hypotéku dodatečně zajistil. Vyřízení pojistné smlouvy trvá zpravidla hodinku, pokud pojiš?ovna nepožaduje lékařskou zprávu o zdravotním stavu. Výše pojistného závisí na druhu pojistné ochrany, věku žadatele a výši úvěru.
ˇ Banka bude trvat na tom, aby nemovitost byla pojištěna. U bytu musí žadatel doložit, že je pojištěn celý bytový dům. V případě nákupu rodinného domu musí předložit pojistnou smlouvu na pojištění celé stavby a uzavřít s pojiš?ovnou doložku o vinkulaci pojistného plnění ve prospěch banky. Výše pojistného závisí na stáří a hodnotě nemovitosti.
ˇ Po shromáždění všech dokladů a sepsání žádosti o hypoteční úvěr banka zpravidla rozhodne do dvou až čtyř týdnů o tom, zda úvěr poskytne. Když je vyjádření kladné, žadatel zaplatí poplatek za schválení úvěru, který se pohybuje kolem 1 procenta z požadované částky. Podepíše úvěrovou smlouvu a otevře si u banky úvěrový účet.
ˇ Pak uzavře držitel hypotéky s prodávajícím kupní smlouvu. Jeden z nich vloží smlouvu spolu s návrhem na změnu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Zároveň se vkládá i zástavní právo banky. Někdy je banka ochotna zaplatit kupujícímu část kupní ceny už po podání návrhu na vklad vlastnického práva nového vlastníka do katastru. Jiné banky čekají, až na potvrzení o vkladu.
ˇ Na potvrzení o vkladu se čeká různě dlouho a záleží to na vytíženosti jednotlivých katastrálních úřadů. Někde se čeká týden, v Praze i několik měsíců. Až smluvní strany obdrží potvrzení, nemovitost je kupujícímu zaplacena.
ˇ Následně držitel hypotéky splácí ve stanovených termínech. Banka může průběžně požadovat doklady o přijmu, aktuální daňové přiznání, aktuální výpis z katastru nemovitostí, potvrzení o zaplacení pojistného. Vždy, kdy skončí období, na které byla stanovena pevná úrokoví sazba, klient s bankou jedná o nových podmínkách hypotéky. V této době může hypoteční úvěr předčasně splatit, aniž by ho banka penalizovala.
Hypotéky na výstavbu nebo dokončení rozestavěné nemovitosti
S pomocí hypotéky se však dá koupit i byt nebo rodinný dům, který se teprve staví nebo bude stavět. V tomto případě je jednání složitější a může mít různé odlišnosti, zejména v případě individuální výstavby. Základní kroky by všem měly být následující:
ˇ Zájemce o hypoteční úvěr předloží bance projekt výstavby, plány, postup prací po etapách, odhad budoucí hodnoty nemovitosti a doklady o vlastnictví pozemku, na kterém bude stavba stát. V případě bytu v nově stavěném bytovém domě zpravidla všechno doloží developer. Totéž platí, když rodinný dům dodává na klíč zkušená stavební firma. Při individuální výstavbě rodinného domu je shánění podkladů zcela na bedrech žadatele.
ˇ ?adatel doloží příjmy stejně jako v případě hypotéky na hotovou nemovitost. Stejně tak může banka požadovat životní nebo úvěrové pojištění. (viz výše)
ˇ Následuje projednávání žádosti jako v prvním případě.
Po podpisu úvěrové smlouvy klient čerpá úvěr obvykle po etapách, tak jak postupuje výstavba. Pokud nedodržuje smluvně stanovené termíny pro jednotlivé etapy, může ho banka penalizovat. Banka obvykle požaduje, aby stavba byla pojištěna.
ˇ Když stavba dosáhne takového stádia, že může být zapsána do katastru, je podán návrh na vklad spolu se zástavním právem banky. Při posledním čerpání hypotéky je nutné doložit konečné vyúčtování faktur od dodavatelů, doložit návrh na vklad kolaudačního rozhodnutí do katastru a aktualizovaného znaleckého posudku (to trvá zhruba týden). V případě bytové výstavby všechno zařizuje většinou developer.
ˇ Následuje splácení hypotečního úvěru jako v prvním případě.
(mal)