Splátka milionového úvěru klesla až na neuvěřitelných 5400 korun. V květnu proběhla už druhá vlna zlevňování hypotečních úvěrů v letošním roce. Banky sice nesnížily všechny úrokové sazby, ale v průměru poskytují nové hypoteční úvěry za 4,14 procenta. Nejnižší sazba na trhu je 2,69 procenta, ale platí jen po dobu jednoho roku. Kdo si ji zvolí, bude mít u milionové hypotéky se splatností na 20 let měsíční splátku necelých 5400 korun. Za tuto výhodu však podsupuje určité riziko, které spočívá v tom, že za rok mu banka může stanovit vyšší úrok a to pro něj bude znamenat i vyšší splátku. Podívejme se, jak je toto riziko v současné době velké.
Jak to bude s úroky?
Úroky z hypotečních úvěrů v poslední době stále klesají. Má na to vliv velká konkurence hypotečních bank. V České republice se jich o přízeň klientů uchází deset a nabízejí tři desítky různých hypotečních úvěrů. Kombinací úrokové sazby, doby splatnosti a dalších podmínek se z nich dá vytvořit kolem dvou stovek variant, jak si financovat nákup bytu, výstavbu rodinného domu nebo zaplacení podílu v bytovém družstvu. Zájemcům o hypotéku z toho jde často hlava kolem, takže se nakonec soustředí stejně hlavně na nabízený úrok. Proto si každá hypoteční banka hlídá konkurenci a většina z nich si nedovolí nabízet o mnoho vyšší sazby, než mají ostatní. Pro zájemce o hypotéku je to jistá záruka, že i banka, u které si chce vzít hypotéku, nebude za rok nějak podstatně zdražovat, protože se musí přizpůsobit konkurenci na trhu.
Když rozhodují stokoruny
Druhým důvodem poklesu úrokových sazeb je politika České národní banky, která snižuje základní úrokové sazby na finančním trhu a tím do jisté míry nutí hypoteční banky, aby zlevňovaly. Dokud bude centrální banka tento trend držet, je riziko skokového zdražení hypoték malé. Z toho tedy plyne, že zvolit si krátkodobou nízkou sazbu není zase tak velké riziko. Přesto by se žádný zájemce o hypotéku neměl na nízký úrok tak úplně spoléhat. Vždycky je dobré ve svém nebo rodinném rozpočtu počítat s tím, že měsíční splátka může být o nějakou tu stokorunu vyšší. Ukažme si to na příkladech.
? Pan Novák má například hypotéku jen na 5 let a zafixoval si úrok na jeden
rok ve výši 2,69 procenta. Měsíčně platí 17831 korun. Kdyby došlo v příštím roce ke zvýšení úroku o 1 procento, platil by 18270 korun. Kdyby došlo ke zvýšení o 2 procenta, což se v historii hypotečních úvěrů jednou stalo, pak by platil za rok přibližně 18720 korun, tedy o necelých 900 korun víc.
? Pan Dvořák má stejnou hypotéku, ale se splatností na 20 let. Měsíčně platí 5392 korun a kdyby úroky stouply o procento, platil by 5890 korun, a kdyby o 2 procenta, bude platit 6420 korun.
Z obou příkladu je patrné, že rodinný rozpočet zatížený hypotečním úvěrem musí mít rezervu na splácení.
Opatrní volí jistotu
Kdo nemá nervy na to, aby každý rok sledoval pohyb úroků na finančních trzích a třásl se, jakou sazbu mu banka za rok stanoví, raději zvolí dlouhodobější pevnou úrokovou sazbu.
Nevýhoda je v tom, že tato sazba bývá o něco vyšší. U některých bank je to jen o jedno procento (ČSOB, GE Money Bank, HVB Bank, Komerční banka), což je velmi příznivé. Rozdíl ve splátce je sice znát, ale jistota na pět let také není k zahození. U pana Nováka by činila splátka stejné hypotéky se sazbou fixovanou na pět let měsíčně 18 277 korun, tedy o necelých 450 korun víc. U pana Dvořáka by byla měsíční splátka s pětiletou fixací úroků ve výši 3,69 procenta o 506 korun vyšší.
Většina bank kalkuluje s tím, že se situace může změnit a úroky porostou. Proto také mají střednědobé sazby vyšší než roční. Zároveň to zohledňují v procesu schvalování žádostí o hypoteční úvěr.
Teoreticky by na levnější hypotéku s nižší úrokovou sazbou a tedy i nižší splátkou mohl žadateli stačit nižší příjem. Banky jsou však obezřetné, protože si uvědomují, že v případě budoucího zvyšování úroků by někteří z jejich klientů mohli mít se splácením potíže. Proto posuzují kreditní schopnost s určitou rezervou. Nedá se tedy říci, že by dnes na získání levnějšího hypotečního úvěru stačil podstatně nižší příjem nebo že by banky půjčily někomu, kdo by nezvládl v budoucnu mírné zvýšení úrokové sazby.
Letošní novinka
Novinkou letošního jara je ?hypotéka naopak?od GE Money Bank. V podstatě nejde o nic jiného než o závazné předjednání hypotečního úvěru v určité výši. Můžete přijít do GE Money Bank, poskytnete všechny doklady o svém přijmu a banka vám spočítá jak velkou hypotéku a s jakým úrokem můžete dostat. Když budete souhlasit s podmínkami, vaše žádost bude projednána a schválena. Máte závazný příslib úvěru na devět měsíců. Pak si můžete hledat nemovitosti podle svého gusta a víte předem, kolik vám na ni banka půjčí a kolik musíte doplatit ze svého. Když si nemovitost najdete, musí ji s vámi obhlédnout odhadce banky, aby zjistil, zda bude dostatečnou zárukou za úvěr. Když je všechno v pořádku, podepíšete kupní smlouvu a banka do deseti dnů vyplatí peníze prodávajícímu. Nečeká ani na zápis do katastru, stačí návrh na vklad. Výhodou hypotéky naopak je, že máte úvěr pohotově po ruce. Vyhnete se situaci, kdy prodávající dá jinému zájemci, který se nemusí zdržovat sháněním peněz.
/mal/