Často slýcháme od těch, kteří už si nechali postavit rodinný dům nebo ho modernizovali, jaké to bylo. Co se nastarali a naběhali okolo přípravy, toho zařizování a ztraceného času, a kolik si užili zlobení na stavbě. Většinou takové "veselé historky z natáčení" končí konstatováním či přímo dramatickým povzdechnutím: "Kdybych věděl, do čeho jdu a co mne čeká, opatřil bych si vlastního dozora nebo někoho, kdo mne všech těch nepříjemných nezbytností ušetří."
Za co a komu se platí
Stavba, do které investujete nemalé peníze, potřebuje vaší alespoň občasnou přítomnost. Pokud se na "chození na stavbu" necítíte, nebo se s kontrolováním a dohadováním se s lidmi od stavební firmy nehodláte zatěžovat, zajistěte si stavební, respektive technický dozor investora. Může ho pro vás (pokud se k tomu smluvně zaváže) vykonávat například ten, kdo stavbu projektoval. Může to být právnická osoba (firma) nebo fyzická osoba, vždy ale kvalifikovaná a oprávněná k výkonu dozorování na stavbě. Výkony dozorů (autorských a stavebních) patří z hlediska oceňování do prací spojených s prováděním stavby. Konkrétní obsah a rozsah stavebního dozoru si dohodnou smluvní strany podle individuálních podmínek stavby.
Osvědčeným způsobem je zadání kompletního servisu od přípravy až do kolaudace v rámci jediné smlouvy, kde jsou jednotlivé fáze realizace přesně specifikovány. Klietovi zaručuje, že se už nemusí o nic starat, že má zajištěno vyhledání vhodného projektanta, dodavatele i dozorování. Základní kalkulace takového inženýrského servisu je stanovována podle výkonového a honorářového řádu.
Ochrana investora
Technický dozor investora (stavební dozor) provádí na základě uzavřené smouvy specializované odborné firmy. Jde o kontrolní činnost nad kvalitou prováděné stavby spojená s kontrolou faktur od stavební (dodavatelské) firmy a s vyjadřováním se k případným nárůstům investičních nákladů, k dodatkům a změnám, které by mohly ohrozit termín dokončení stavby. Patří sem sledování, zda rozestavěnost stavby odpovídá stanovenému časovému harmonogramu a platbám (jestliže firma pracuje pomaleji, hledá se důvod, zjiš?ují se příčiny zpožďování) a také jak probíhá plnění podmínek uzavřené smlouvy. Může se stát, že technický dozor doporučí ukončení vztahu s dodavatelem, když zjistí nekvalitní provádění prací.
Pro výkon činnosti technického dozoru investora jsou základními dokumenty smlouva mezi investorem - stavebníkem a stavební - dodavatelskou firmou, projektová dokumentace - stavební povolení. S nimi musí osoba (právnická, fyzická) dozorem pověřená důkladně seznámit, aby mohla plnit úkoly vyplývající z jejího pověření - například posoudit zda firma neprosazuje své zájmy na úkor investora (záměnách stavebniho materiálu, značky výrobku), a naopak - jestli úpravy požadované investorem nezvyšují zbytečně náklady či neohrožují kvalitu stavby.
Záruky nejsou zadarmo
Na druhé straně je nutné, aby dozor měl odborné znalosti a zkušenosti, znal nejen systém organizace práce na stavbě a předpisy, které je nezbytné během realizace dodržovat, ale ovládal technologická pravidla při stavění a měl další technické vědomosti. Mezi investorem a technickým dozorem se uzavírá smlouva, která může mít různé různé odlišnosti závislé na místě stavby, její velikosti a specifických podmínkách staveniště. Promítá se do ní i obsahová kvalita projektu, kdo stavbu provádí, jak jsou formulované jednotlivé body smlouvy s dodavatelem a v neposlední řadě i délka výstavby. To všechno ovlivňuje předpokládaný rozsah činnosti dozora (četnost docházek na stavbu atd.) a tím i uzavření smlouvy.
V zásadě se stanovení ceny za dozorování odvozuje od investičních nákladů stavby. Existují sazebníky cen projektových prací a inženýrských činností, které obsahují doporučený postup pro stanovení nabídkových cen, tedy i stavebního dozoru. Materiály tohoto typu nejsou závazné, slouží pro orientační propočet k přípravě nabídkové ceny. Upravují se podle konkrétních podmínek každé stavby. Většina firem (osob) provádějících stavební dozory používá vlastní postupy, zohledňující všechny důležité skutečnosti, které by výkon činnosti dozora mohly ovlivňovat.
Stavba není auto
U rodinného domku, jehož investiční náklady nepřekročí 3,5 milionu korun při standardních podmínkách činí autorský a stavební dozor zhruba 28 % ze základního honoráře architekta, jehož výše je stanovena přibližně 10 % investičných nákladů.
Pokud by vám cena za kompletní inženýrský servis či jen za technický dozor investora prováděný nepřetržitě po dobu výstavby připadala vysoká, uvědomte si, že za služby autoservisu bez protestu zplatíte i 500 korun za hodinu a u zubaře také nediskutujete o výši doplatku za ošetření vašeho chrupu.
Stavební dozor - vaše prodloužená ruka
Jednoduché stavby, kterými podle stavebního zákona rodinné domky (úpravy staveb a rekreační objekty) jsou, mohou být prováděny jen s odborným dozorem. K jeho výkonu si nemusíte objednávat specializovanou firmu, nezáleží na tom koho o takovou službu požádáte (např. příbuzný, známý) a jestli ji budete platit, vždy to ale musí být osoba kvalifikovaná a odborně způsobilá. Technický dozor investora musí být také osoba nezávislá, která zastupuje investora a je protihráčem dodavatelské firmy.
Pamatujte, že autorské a technické dozory vás chrání a ručí za to, že realizace proběhne tak jak má, že stavba bude dokončena k vaší spokojenosti.