Banky zahájily novou sezónu snížením úrokových sazeb, některé odpouští i poplatky za sjednání úvěru.
Hypoteční úvěry se stávají stále populárnějším způsobem financování nemovitostí. Jen v loňském roce si vzalo tento úvěr 41 tisíc občanů a celkem si půjčili 52 miliardy korun. Průměrná výše hypotéky byla 1,26 milionu korun. Banky očekávají, že zájem o hypotéky nepoleví. Jejich zástupci tvrdí, že stále ještě zaostáváme za vyspělou Evropou, kde je nasycenost obyvatelstva hypotékami v průměru 35 procent, zatímco v České republice zatím využilo hypotéku jen 7 procent lidí.
Doženeme Evropu?
Možná je to způsobeno tím, že zatím zaostáváme za vyspělými evropskými zeměmi v platech. Podívejme se například na sousední Německo či Rakousko. Jak vyplývá z údajů firmy Colliers International, která sleduje globální realitní trhy, v letech 2002 a 2003 byla v Praze průměrná cena metru čtverečního nového bytu 1070 eur, ve Vídni to bylo 2470 eur a v Berlíně 2560 eur. Za metr čtvereční nového bytu však zaplatil český občan 2,2 průměrné hrubé měsíční mzdy, Rakušanovi na to stačily dvě hrubé měsíční mzdy a Němec si metr čtvereční nového bytu pořídil za 0,9 průměrné hrubé měsíční mzdy.
Rozvoji českého hypotečního trhu jistě v příštích letech pomůže růst mezd, ale může ho také pozitivně ovlivnit zpomalení růstu cen nemovitostí. V minulých třech letech šplhaly ceny bytů ročně o 10 až 20 procent, ale to se začíná pomalu měnit.
?Klesá zájem o byty v pražských novostavbách,? tvrdí Petr Vosmík, generální ředitel Českomoravské realitní. ?Nastává převis nabídky nad poptávkou a trh je přesycený. Lidé, kteří si chtějí koupit
byt, dnes vybírají podle lokality a některé z nových projektů nemají zrovna ideální umístění?.
Jak to bude s cenami
Odborníci na realitní trh poukazují i na nadsazené ceny developerů. ?Byty ve standardním provedení se prodávají stále poměrně draho, a přitom jsou některé projekty podobné velkým sídlištím?, říká Iva Cikánková, ředitelka realitní kanceláře Palladium Reality.
Zatímco ceny bytů svůj růst zpomalují, u pozemků a rodinných domů v okolí Prahy a dalších velkých měst se to zatím ještě očekávat nedá. Mnozí lidé si totiž řekli, že za cenu bytu ve městě mohou
mít rodinný dům na venkově, kde je lepší životní prostředí. Bohužel to už není pravda, jak říká finanční poradce Pavel Malý. Doba, kdy se dal za tři miliony pořídit dům i s parcelou je ta tam. Dnes to nestačí ani na řadový domek s předzahrádkou. Ale lidé jsou díky levným hypotečním úvěrům ochotni kupovat rodinného domy i za stále vyšší ceny.
Banky snížily úroky
Hypoteční banky zahájily letošní hypoteční sezónu snížením úroků. Roční úroková fixace nyní začíná od 2,69 procenta a pětiletá od 3,99 procenta. V průměru to však neznamená žádnou revoluci. Banky zpravidla avizují minimální úrokové sazby, a ty reálné mohou být podstatně vyšší. Jen Česká spořitelna, GE Money Bank a Wüstenrot mají některé sazby garantované. To znamená, že je dostane každý žadatel, pokud prokáže, že je schopen úvěr splatit a nabídne dostatečně kvalitní zástavu.
Kdybychom porovnali průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů za posledních deset až dvanáct měsíců, zjistili bychom, že letos na jaře jsou na stejné úrovni, jako byly loni ve stejnou dobu.
Roční fixace jsou o něco málo vyšší a pětileté zase nižší. Podle Hypoindexu, který počítá finanční server Fincentrum.cz z úroků nově poskytnutých úvěrů, byly v průměru nejvýhodnější hypotéky loni v dubnu a tento rekord zatím nebyl letos ještě překonán.
A jaká je předpověď? Analytici odhadují, že k žádným velkým překvapením nedojde. V průměru letos zůstanou sazby na stejné úrovni po celý rok. K mírnému zvýšení by mohlo dojít jen v případě, že ČNB zvýší základní úrokovou sazbu pro celý finanční trh. Když to vezmeme prakticky, měsíční splátka průměrné hypotéky na 1,2 milionu korun s dvacetiletou splatností se bude letos pohybovat kolem 8000 korun.
Počítejte s poplatky
Jenže hypotéku nedělají jen úroky. Jsou s ní spojeny další zjevné i skryté náklady, jako jsou poplatky, pojištění a podobně. Banky si účtují poplatky za schválení úvěru a za odhad nemovitosti. Pohybují se od 10 do 30 tisíc korun podle výše úvěru. Kdo kupuje dům za pět milionů korun, toho to nezabije. Ale pro mladou rodinu, která si chce s pomocí hypotéky koupit starší garsonku, už nemusí být desetitisícový poplatek tak zanedbatelnou částkou.
Některé hypoteční banky v rámci jarní nabídky poplatky za projednání úvěru odpouštějí. Kdo si pospíší, mohl by ušetřit. Zajímavou nabídku má již nějakou dobu Česká spořitelna. Půjčí nejen na byt, ale do celkového úvěru zahrne i všechny poplatky spojené s vyřízením hypotéky.
Všechny banky si účtují poplatky za provoz úvěrového účtu. Podle oficiálního ceníku je to 100 až 150 korun měsíčně. Ve skutečnosti to však může být víc. Některé banky nutí klienty, aby si u nich otevřeli kromě úvěrového účtu ještě běžný účet, přes který budou hypotéku splácet. Pak se mohou měsíční poplatky vyšplhat i na dvojnásobek avizované částky. Některé hypoteční banky povinně vyžadují k hypotéce životního pojištění. Argumentují tím, že je to pro dobro klienta. Kdyby zemřel, nebude muset jeho závazek splácet rodina, ale úvěr zaplatí pojiš?ovna.
V některých případech je však požadavek banky motivován spíše tím, že chce mít úvěr superbezpečně zajištěn. Zájemci o úvěr to přinese jen další každoroční náklady na pojistné. Pokud si půjčujete na polovinu odhadní ceny, jste mladí, zdraví a nemáte nezaopatřenou rodinu, nedejte se do životního pojištění nutit a raději vyhledejte hypoteční banku, která na životním pojištění nebude trvat. U průměrné hypotéky s dvacetiletou splatností ušetříte 50 až 100 tisíc korun podle věku.
Zbytečná potvrzení
Některé hypoteční banky klientům znepříjemňují život v době splácení úvěru. Nutí je totiž, aby každoročně předkládali nejen potvrzení o příjmech, ale také aktuální výpis z katastru nemovitostí a přehled svých závazků u jiných bank.
Než podepíšete úvěrovou smlouvu, podívejte se, jestli vás k nějaké podobné administrativní povinnosti banka nezavazuje. Za její nedodržení si totiž může účtovat nepříjemnou pokutu. Je přirozené, že požaduje každoročně přehled příjmů, ale ostatní informace si může opatřit snadno sama. Může bez problémů nahlédnout přes internet do katastru a podívat se kdykoli, zda jste se zastavenou nemovitostí nedisponovali bez jejího vědomí. Stejně snadno si může ověřit v registrech dlužníků, zda nejste předluženi v jiné bance a nehrozí, že nebudete moci hypotéku splácet.
Co vám mohou nabídnout
Hypoteční banky se každoročně snaží přijít na trh s nějakými novinkami. V loňském roce zavedly americké hypotéky a letos budou pravděpodobně nabízet různé kombinace hypotečních úvěrů a větší pružnost při volbě splátek.
Hypoteční banka, jak se nyní jmenuje Českomoravská hypoteční banka, zahájila letošní sezónu nabídkou 333 kombinací hypotečního úvěru. Chce čelit konkurenci progresivními a degresivními splátkami. Přidává k tomu hypotéku s neúčelovým úvěrem do 200 tisíc korun.
Progresivní splácení nabízejí i jiné banky, například Česká spořitelna a Raiffeisenbank. Obě však klientovi samy určí výši splátek podle objemu úvěru, úroku a délky splatnosti. Hypoteční banka dává v tomto ohledu více volnosti, protože klient si může sám zvolit startovací splátku. Nesmí však být nižší než polovina anuitní splátky. Kromě toho Hypoteční banka omezuje možnost využití progresivního splácení tím, že žadateli nesmí být více jak 36 let.
Má to logiku, protože nižší splátky v počáteční fázi hypotečního úvěru většinou vítají mladí lidé. Očekávají, že časem jejich příjmy porostou a budou schopni platit víc. Pro úplnost dodejme, že nejnižší limit hypotečního úvěru s progresivní splátkou je 300 tisíc korun a horní hranici omezila Hypoteční banka třemi miliony korun. Úrokovou sazbu stanovuje individuálně podle zvolených parametrů hypotéky.
Hypoteční banka umožňuje i opačný postup splácení hypotéky, tak zvaný degresivní. I tato varianta na trhu existuje, nabízí ji Raiffeisenbank, ale není příliš využívána. Málo žadatelů o hypotéku přepokládá, že jejich příjem bude časem klesat. Degresivní splácení má však výhodu i pro zájemce o hypotéku, kteří neočekávají žádné výkyvy v příjmech. Pokud totiž budou splácet na počátku vyšší částky, zaplatí v Hypoteční bance méně na úrocích než u běžného způsobu splácení. Jde jen o to, jaký úrok jim banka u hypotéky s degresivní splátkou nabídne.
Pokud bude stejný jako u klasické hypotéky, pak se to může vyplatit. U degresivního splácení dovoluje Hypoteční banka nastavit startovací splátku do dvojnásobku běžné anuitní. Splatnost je v tomto případě libovolná až do 30 let. Objem úvěru není nijak omezen a rozhodující je odhadní cena zástavní nemovitosti. Úrokovou sazbu stanovuje banka individuálně.
Třetí produkt, se kterým přichází Hypoteční banka, je kombinace účelového a neúčelového hypotečního úvěru zajištěného jednou nemovitostí. Již druhým rokem tuto možnost nabízí i GE Money Bank a je o ni velký zájem. Hypoteční banka slibuje, že poskytne oba úvěry na stejnou smlouvu a se
stejnou úrokovou sazbou. To je velmi výhodné, protože neúčelové bankovní úvěry mají mnohem vyšší úroky než hypotéky. Podíl neúčelové části úvěru může činit pětinu z celkové částky
a nesmí přesáhnout 200 tisíc korun. Výhodou je možnost splácet oba úvěry najednou. Neúčelová část úvěru se dá kdykoli splatit předčasně bez penalizace. Možná vám vrtá hlavou, jak umí ze tří novinek Hypoteční banka sestavit 333 kombinací? Při podrobnějším zkoumání jsme zjistili, že to není tak velký zázrak. Jako samostatné varianty banka prezentuje hypotéku klasickou, americkou, na družstevní byt nebo splácenou z nájemného. Přidává kombinace na 70, 85 a 100 procent odhadní ceny, několik dob splatnosti a několik fixací úrokové sazby. K tomu je možné doplnit kombinaci se životním pojištěním či stavebním spořením. Dalších variací dosahuje s pomocí neúčelové části hypotéky, ale také kombinací hypotéky s 300 tisícovou novomanželskou půjčkou. Ta však není jejím vlastním produktem. Poskytuje ji Státní fond rozvoje bydlení a Hypoteční banka nemůže ovlivnit, zda ji žadateli získá. I přes určitou nadsázku představuje rozšířená nabídka Hypoteční banky výzvu pro všechny konkurenční banky.
(jam)