Úrokové sazby rostou a zájemci o hypoteční úvěr by měli přemýšlet, na jakou dobu si s bankou sjednají úrok. Hypoteční banky od poloviny roku zvyšují úrokové sazby z hypotečních úvěrů. Některé jen decentně o pár promile, jiné to vzaly šmahem a přidaly i celá procenta. Rychlý růst úrokových sazeb může způsobit některým hypotečním dlužníkům komplikace. Pocítí to zejména ti, kteří se dali zlákat velmi nízkými jednoročními úrokovými sazbami. Až jim skončí roční lhůta, budou platit víc.
Lákavé pasti
Několik bank na počátku letošního roku znatelně snížilo úrokové sazby z hypotečních úvěrů fixované na jeden rok. Chtěly tak vyzrát nad konkurencí a nalákat co nejvíce klientů. Ještě v květnu Komerční banka nabízela roční sazbu 2,5 procenta. Česká spořitelna dokonce dávala garanci, že všichni klienti, kterým bude schválena žádost o hypoteční úvěr a zvolí si produkt Standard, získají v prvním roce úrok 2,7 procenta. GE Capital Bank dávala roční úrok 2,89 procenta a ?ivnostenská banka 2,9 procenta. Měsíční splátka milionové hypotéky s patnáctiletou splatností je 6668 korun a s dvacetiletou 5299 korun. Není se tedy co divit, že se mnoho lidí dalo nalákat a požádali si o úvěr s roční sazbou.
Docela obyčejný příběh
Jistě není nic špatného na tom, získat hypotéku s nízkým úrokem. Horší je, že si někteří lidé nespočítají dobře riziko, které z krátkodobé fixace úroku vyplývá.Ukažme si na příběhu jedné hypotéky.
Panu Novákovi je třicet let a právě se rozhodl, že si založí rodinu. Má partnerku i slušný příjem a vždycky snil o malém domku za Prahou. Dlouho se nemohl odhodlat, protože se obával dlouhodobého zadlužení. Ale když mu banky nabízejí hypotéku na 2,5 procenta, rozhodl se a praštil do toho. Oženil se, požádali si s manželkou o úvěr a začali stavět. Domeček s parcelou je přijde na tři miliony. Rodiče dali jako svatební dar 500 tisíc korun, stavební spoření obou manželů k tomu přidalo další půlmilion a družstevní garsonku, ve které bydlela manželka, prodali za milion. Banka jim zbylý milion bez problémů půjčila i s kýženým úrokem 2,5 procenta.
Novákovi dostavěli, zkolaudovali a už si pěkně bydlí. Úvěr budou splácet 15 let a měsíčně je to přijde na 6668 korun plus poplatky za vedení účtu. Dojíždějí sice každý den 25 kilometrů do rušné metropole za prací, ale večery tráví na zahrádce při skleničce.
Trošku věštění
Nyní si zkusme představit, jak se bude Novákovým dařit příští rok na jaře. Domeček bude jako klícka, zahrádka jen pokvete. Paní Nováková bude čekat rodinu a pan Novák se bude chystat na jednání do hypoteční banky. Vyprší mu totiž doba výhodné úrokové sazby 2,5 procenta a on půjde vyjednávat nový úrok na příští období. Možná ani nebude tušit, jaké překvapení ho čeká. Jeho banka zatím zvýšila roční úrokovou sazbu o 2 procenta.
Pro pana Nováka to znamená, že bude za hypotéku platit měsíčně o tisíc korun víc. Mohl by si zvolit pětiletou úrokovou sazbu, ale ta je u všech bank ještě vyšší než jednoletá. Měsíční splátku by mu to tedy nesnížilo.
Zpočátku panu Novákovi tisícovka navíc nepřipadala tak hrozná a řekl si, že si zase zvolí roční sazbu, aby ušetřil. Ale najednou si uvědomí, co ho v nebližší době čeká. Rodina brzy přijde o jeden příjem, protože paní Nováková bude doma s miminkem. A potomek také ukrojí pořádný kus z rodinného rozpočtu. Najednou bude i tisícovka měsíčně moc peněz. Panu Novákovi připadá, že za ním sklapla past. Břemeno hypotéky ho bude trápit mnoho dalších let a není z něj úniku, pokud nechce přijít o střechu nad hlavou.
Změnit banku se nevyplatí
Jakou má pan Novák za rok šanci svou situaci vyřešit? Má několik možností. Může hypoteční úvěr u své banky vypovědět a přeúvěrovat se u jiné banky, která zatím nabízí nižší úrokovou sazbu. To je však časově náročné a hlavně nákladné. V době, kdy vyprší fixace úrokové sazby, se dá úvěr vypovědět bez jakýchkoli sankcí. Je však potřeba doplatit zbytek jistiny.
Za rok se však z úvěru mnoho nesplatí a tak by pan Novák musel doplatit z milionového úvěru přibližně 950 tisíc korun. Bude si tedy muset sehnat u jiné banky úvěr na 950 tisíc korun. Když o něj bude žádat, zaplatí znovu poplatky za odhad nemovitosti a za schválení úvěru. To jsou náklady navíc zhruba ve výši 10 až 12 tisíc korun. Kromě toho bude projednávání nové žádosti o hypotéku ztíženo tím, že manželka brzy přijde o příjem a rodina Novákových bude méně bonitní. Každá banka nemusí být ochotna starý hypoteční úvěr za těchto podmínek převzít. Nebo ho převezme, ale stanoví si nějaké další doplňující podmínky. Pravděpodobně požádá, aby si pan Novák uzavřel životní pojištění a to je dalších přibližně 500 korun měsíčně navíc. Není ani vyloučeno, že banka, která převezme úvěr, nedá panu Novákovi minimální úrokovou sazbu, ale přihodí si nějakou desetinu procenta za vyšší riziko.
Varianta přeúvěrování by se panu Novákovi vyplatila jen v případě, že by mu některá hypoteční banka poskytla podstatně nižší úrokovou sazbu, než mu nabízí jeho současná banka. Tím by se vyrovnaly náklady na novou hypotéku (rozložené do zbývajících 14 let splácení). To by však znamenalo, že by pan Novák musel najít hypoteční banku, která by převzala úvěr 950 tisíc korun s 2 % úrokem. Pak by se vešel do původní měsíční splátky i s životní pojistkou a s poplatky navíc. Jenže naděje na 2% úrokovou sazbu je v příštím roce mizivá. Změna banky po roce splácení hypotečního úvěru není právě optimální řešení.
Lépe změnit podmínky
Pan Novák však může zvolit jiné schůdnější řešení. Je možné s bankou například dojednat prodloužení doby splatnosti. Kdyby například mohl pan Novák splácet hypotéku 25 let místo 15 let, sníží se jeho měsíční splátka i při úroku 5 procenta na 5554 korun. Bude tedy dokonce o něco nižší, než měl dosud.
Pan Novák může také požádat banku o tak zvané progresivní splácení. Progresivní měsíční splátka je zpočátku o něco nižší než u běžné hypotéky a postupně se každý rok o něco zvyšuje. Takže v době, kdy je paní Nováková na mateřské, by platili za hypotéku o něco méně.
Progresivní splátky však neumožňují všechny banky, takže pro pana Nováka by tato varianta připadala v úvahu jen tehdy, kdyby to umožňovala právě ta banka, ve které už má úvěr. Pak je tu ještě třetí možnost, a tou je požádat o odklad splátek. Banky to však dělají pouze na základě individuálního posouzení žádosti a odklad je možné získat na půl roku až jeden rok. To by panu Novákovi pomohlo jen v tom případě, že by během doby odkladu úrokové sazby opět klesly.
Lákavá sazba jako bonus
Z příběhu rodiny Novákových bychom si mohli vzít několik ponaučení. Zájemce o hypoteční úvěr by vždycky měl mít na paměti, že jde o dlouhodobý závazek. Musí si zvážit, zda bude mít on a jeho rodina po celou dobu splatnosti hypotéky minimálně stejné finanční podmínky, jako v době vzniku závazku. Nikdy by hypotéka neměla představovat tak těsný chomout, že bude rodina každý měsíc počítat doslova stokoruny. I mírná změna úroků jí pak může podrazit nohy. Rodiny, jejichž rozpočet je hypotékou napjatý k prasknutí, by měly raději žádat o dlouhodobější fixací úrokové sazby, aby měly jistotu na delší dobu, že se podmínky nezmění. Spekulovat na nízké krátkodobé sazby může jen ten, kdo ví, že mu příští rok zvýšení splátek o nějakou tu tisícovku příliš neublíží. Když si zafixuje nízkou sazbu třeba jen na jeden rok, je to pro něj výhodné, protože přece jen pár tisíc ušetří.
(mal)