Když vám banka nechce nabídnout lepší úroky, můžete snadno přejít k jiné, ale má to své háčky.
Podle nedávno zveřejněného odhadu společnosti Fincentrum 38 tisícům klientů hypotečních bank letos končí fixace úrokové sazby. To bývá správný okamžik, kdy si mohou u své banky vyjednat lepší podmínky splácení hypotéky na příští období, nebo si úvěr výhodněji přefinancovat jinde. Stále přibývá těch, kteří této možnosti využívají, což na trhu hypotečních úvěrů to vyvolává značné napětí. Refinancování hypoték je letos beze sporu tématem číslo jedna. Hraje se totiž o sumu zhruba 60 miliard korun. Právě tolik mají totiž rozpůjčováno klienti, kteří se letos budou rozhodovat, zda se svou hypotékou zůstanou v stávající bance, nebo zamíří do jiné.
Hraje se hlavně o úroky
Letos končí tří a pětileté fixace u hypoték z let 2007 až 2009. Tehdy byly úrokové sazby mnohem vyšší, než jsou nyní. Například v únoru 2008 jste mohli získat hypotéku s pětiletou fixací v průměru s úrokem 5,57 %, letos ve stejném období by se vám to pravděpodobně podařilo za 3,77 %. U dvoumilionové hypotéky se splatností na 20 let to představuje rozdíl v měsíční splátce 1958 korun, a to už je v peněžence cítit.
Velké banky s významným podílem však přesto velmi často nabízejí svým klientům na další fixační období stejně vysokou úrokovou sazbu, jako měli dosud. Předstírají, jako by o poklesu úrokových sazeb v posledních měsících nevěděly a asi doufají, že jsou klienti jejich hloupí nebo o možnosti refinancování nevědí.
Menší banky, které vstoupily na hypoteční trh později, získávají nové klienty stále obtížněji. Proto se zaměřily na jejich přetahování od konkurence a nabízejí jim velmi lákavé možnosti refinancování hypotéky. Lákají je na nižší úroky, často nižšími než je průměr trhu, výrazně zkrátily dobu vyřízení úvěrové žádosti na 2 a 3 týdny, odpouštějí poplatky za schválení úvěru a nepožadují ani nový odhad zastatované nemovitosti. Kromě toho nabízejí řadu možností, jak si u nich starou hypotéku vylepšit, například navýšením úvěrového rámce nebo proplacením některých dodatečných nákladů, které měl klient v souvislosti s pořízením své nemovitosti. Mohou to být výdaje na přístavbu nebo opravu na hypotéku koupeného domu nebo třeba dodatečné přikoupení garážového státní v bytovém domě. Bez problému také většinou dovolují úpravu doby splatnosti hypotéky, tedy její prodloužení nebo zkrácení, aniž by bylo třeba platit poplatek za změnu úvěrových podmínek.
Pozor na šibeniční lhůty
Aby se klient mohl rozhodnout, zda zůstane u své stávající banky, nebo si sjedná refinancování jinde, potřebuje získat včas konkrétní informace. Je pro něj velmi důležité zjistit si ve smluvních podmínkách své hypotéky, kdy mu je povinna oznámit navrhovanou výši úroku pro příští fixační období a do kdy se pak musí rozhodnout, jestli nové podmínky přijme, nebo smlouvu vypoví a hypotéku si výhodněji sjedná jinde.
Většina bank se zavazuje sdělit nové podmínky 4 týdny před koncem fixace, výjimečně je to 6 týdnů. Na rozmyšlenou dávají klientům 20 až 28 dnů. Za tuto dobu je možné s bankou o podmínkách jednat, případně si zároveň vyřizovat žádost o refinancování u konkurence. Pozor však na ty banky, které nechávají klientům na rozmyšlenou jen 14 dnů. Oznámí sice nové podmínky také měsíc předem, ale 14 před koncem fixace už chtějí definitivní odpověď. Tato šibeniční lhůta prakticky odsuzuje klienta k přijetí nadiktovaného úroku. Jediným řešením je nečekat a v dostatečném předstihu si vyřídit refinancování hypotéky výhodněji jinde. Výpověď staré hypotéky pak doručit stávající bance 14 dnů před koncem fixace.
Zapeklité splátky
Kdo se rozhodne pro refinancování hypotéky, neměl byste zapomenout na zapeklitost hypotečních splátek. Spočívá v tom, že na počátku hypotéky jde větší část z každé splátky na úhradu úroku a menší část na umoření jistiny dluhu. Teprve zhruba v polovině smluvního období se situace otočí a dluh se začne umořovat rychleji. Pokud na to někdo nepomyslí, může ho zaskočit, že po pěti letech splácení má větší dluh, než by na první pohled odpovídalo době splácení.
Ukažme si to na příkladu již zmíněné dvoumilionové hypotéky se splatností na 20 let. V prvních pěti letech měl její držitel úrok 5,57 % a zaplatil bance 60 splátek po 13 837 korunách měsíčně, což je 830 220 korun. Z jeho dvoumilionového dluhu však za 5 let neubyla čtvrtina, ale jen 314 220 korun. Ostatních 516 000 korun šlo jen na úroky. Aby uhradil zbytek jistiny staré hypotéky, bude si muset půjčit na refinancování u jiné banky nejméně 1 685 780 korun.
Jana Malá